1、盡可能詳細(xì)了解法拍房的情況

購(gòu)房者在拍賣房產(chǎn)前，務(wù)必對(duì)房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況做一個(gè)詳細(xì)全面的了解，即前期的摸底工作要扎實(shí)。另外，還要多調(diào)查，多跑腿，盡量競(jìng)買自己熟悉的房子。

2、先識(shí)別“輪封”房

對(duì)于拍賣房源最好先去拍賣公司、檔案中心或者國(guó)土局了解清楚。比如，究竟有多少個(gè)法院查封?如果有多個(gè)法院查封同一套房子，行業(yè)內(nèi)將其稱之為“輪封”。而競(jìng)得“輪封”的法拍房，即便銀行可如期放款，但是由于有多個(gè)債權(quán)人，就會(huì)一時(shí)間難以分配。這樣一來(lái)，未來(lái)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)非常大，而且拖的時(shí)間也長(zhǎng)。

3、注意其余增加的費(fèi)用，做好衡量

建議大家在即使看過(guò)評(píng)估報(bào)告的情況下，也要去調(diào)查更多的住房詳情。要關(guān)注標(biāo)的物，要注意除購(gòu)房成本后增加的相關(guān)費(fèi)用，比如是否存在未到期的租約?是否存在物業(yè)管理費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)等欠費(fèi)情況。

4、確保資金到位，不然會(huì)浪費(fèi)保證金

對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況一定要有一個(gè)很好的了解。比如在房產(chǎn)拍賣成交后通常是需要一次性付款的，即使可以貸款也是要將很多成本計(jì)算在內(nèi)的，如果貸款一旦無(wú)法獲得或者貸款延期發(fā)放的情況下，則有可能會(huì)產(chǎn)生其他問(wèn)題。

買法拍房的手續(xù)

在法拍房競(jìng)拍正式開啟之前，法院會(huì)通過(guò)既定的網(wǎng)拍平臺(tái)發(fā)布拍賣公告，公告時(shí)間長(zhǎng)短取決于拍賣財(cái)產(chǎn)類型。按照法律規(guī)定，拍賣動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在拍賣15天前公告;拍賣不動(dòng)產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在拍賣30天前公告。因此，競(jìng)買人參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)從以下步驟開始：

1、首先，法院在查封債務(wù)人房產(chǎn)之后，會(huì)由法院委托專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，給出一個(gè)住房評(píng)估價(jià)格，一般來(lái)說(shuō)這個(gè)評(píng)估價(jià)格就是起拍價(jià)格，要低于市場(chǎng)兩三成。

2、其次，法院會(huì)將法拍房源信息掛到競(jìng)拍平臺(tái)，例如人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)，淘寶司法拍賣網(wǎng)，京東司法拍賣網(wǎng)、公拍網(wǎng)等平臺(tái)，并在平臺(tái)上面放出競(jìng)拍房源的相關(guān)信息，其中包括地址、權(quán)屬、居住情況等。

競(jìng)拍公告發(fā)出之后，競(jìng)拍人一定要詳細(xì)閱讀競(jìng)拍公告。減少因?qū)π畔⒘私獠蛔?，而造成?jìng)拍人對(duì)競(jìng)拍財(cái)產(chǎn)造成的錯(cuò)誤判斷。

3、隨后，就是競(jìng)拍人確定要參與競(jìng)拍之后要交納的保證金了。在競(jìng)拍程序結(jié)束之前，競(jìng)拍人需要以實(shí)名成功給交納保證金，才能取得競(jìng)拍資格。

一般情況下，不交納保證金，將無(wú)法參與競(jìng)拍，例外情況是，執(zhí)行申請(qǐng)人參與競(jìng)拍的，可以不交納保證金，但是債權(quán)數(shù)額小于保證金數(shù)額的，則需要按照差額部分交齊保證金。

因此，即使是法院確認(rèn)的具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的競(jìng)拍人，只要不是申請(qǐng)執(zhí)行人，均需繳納保證金才能參與競(jìng)拍。保證金一般是法拍房起拍價(jià)格的10%-15%，大多都收取10%。

4、在出價(jià)競(jìng)拍期間。競(jìng)拍時(shí)間不得少于24小時(shí)，而且網(wǎng)絡(luò)司法拍賣統(tǒng)一采取從起拍價(jià)格開始，逐漸遞增的方式出價(jià)，每次出價(jià)必須是整倍數(shù)。如果競(jìng)價(jià)結(jié)束前5分鐘，沒(méi)認(rèn)出價(jià)，最后出價(jià)即為成交價(jià)格，

如果競(jìng)拍結(jié)束前5分鐘有人出價(jià)，競(jìng)價(jià)時(shí)間自該出價(jià)時(shí)間順延5分鐘。競(jìng)拍人的出價(jià)時(shí)間已進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)服務(wù)系統(tǒng)的時(shí)間為準(zhǔn)。

要注意的是，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣并不限制參與競(jìng)拍的人數(shù)，也就是說(shuō)即使只有一個(gè)人報(bào)名參與，只要在其競(jìng)價(jià)期間以不低于起拍價(jià)的價(jià)格至少出價(jià)一次，競(jìng)拍就會(huì)成功。

5、法拍房按照規(guī)定可以拍賣三次，若第一次流拍，則第二次起拍價(jià)會(huì)降到第一次的80%~90%，第二次流拍，則第三次的起拍價(jià)格將會(huì)繼續(xù)降到第二次的80%~90%。

若是三次均“流拍”，法院則會(huì)以更低的折扣進(jìn)行“變賣”，屆時(shí)價(jià)格會(huì)更低。所以一般法拍房的成交價(jià)格都會(huì)比市場(chǎng)價(jià)低。

6、競(jìng)拍成交之后，競(jìng)拍人就可以拿著成交確認(rèn)書，在法院規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，將尾款轉(zhuǎn)入法院規(guī)定的賬戶當(dāng)中。

之后由法院出具司法裁定書、解封、審稅、過(guò)戶，競(jìng)拍人拿房產(chǎn)證。

7、競(jìng)拍結(jié)束后。如果拍賣成交，除了成功拍得房產(chǎn)的競(jìng)拍人的保證金會(huì)直接算入房款，其余競(jìng)拍人不論出價(jià)與否，保證金都將于24小時(shí)內(nèi)退回原賬戶中。如果流拍，法院應(yīng)在30天內(nèi)在統(tǒng)一平臺(tái)再次啟動(dòng)拍賣。法律規(guī)定，第二次拍賣可以在第一次起拍價(jià)的20%范圍內(nèi)確定起拍價(jià)的降價(jià)幅度。

8、拍賣財(cái)產(chǎn)的交付和過(guò)戶。拍賣成交后，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)將通過(guò)系統(tǒng)自動(dòng)生成確認(rèn)書并公示。根據(jù)法律規(guī)定，拍賣財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)自拍賣成交裁定書送達(dá)買受人時(shí)才轉(zhuǎn)移。