需要按合同約定，一般情況下開(kāi)盤當(dāng)天買房人就可以簽訂購(gòu)房合同，然后交首付款。買房人在開(kāi)盤當(dāng)天若沒(méi)有帶齊足夠的首付款，那么就可以和售樓部簽下定房協(xié)議，然后繳納定金。一般在選房后交了定金的半個(gè)月以內(nèi)必須簽訂購(gòu)房合同。

簽了認(rèn)購(gòu)書怎么退定金?

1、商品房認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，不應(yīng)屬于商品房買賣合同，否則，在開(kāi)發(fā)商可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買方利益。

2、目前，商品房認(rèn)購(gòu)書中往往約定定金條款：如果購(gòu)房者未能在認(rèn)購(gòu)書約定的期限內(nèi)繳納購(gòu)房款或簽訂商品房買賣合同，開(kāi)發(fā)商對(duì)定金不予退還;如果以后簽訂了正式商品房合同，定金則抵充房款。

這種做法與《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定相一致：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)購(gòu)等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)人雙方的事由，造成商品房買賣合同未能定立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

3、因此，在住房認(rèn)購(gòu)書具有法律效力的情況下，雙方因當(dāng)事人一方的原因未能簽訂正式買賣合同的，適用定金罰則。但是，如果不論何種原因，只要拒絕訂立商品房買賣合同，就適用定金罰則，顯然有悖公平正義。此案中，正式合同之所以未能簽訂是因?yàn)殡p方未能就合同的內(nèi)容達(dá)成一致意見(jiàn)，而不是購(gòu)房者單方存在某種違約行為。

4、按照認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房者僅僅負(fù)有依雙方約定的條件與開(kāi)發(fā)商簽訂預(yù)售或出售合同義務(wù)，而不負(fù)有按開(kāi)發(fā)商單方提出的條件簽訂正式合同的義務(wù)，否則就違背了合同自愿與公平的原則。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房者定金。