宅基地“三權(quán)分置”不等于允許自由流轉(zhuǎn)

　　大家知道，承包地“三權(quán)分置”之后，是可以流轉(zhuǎn)給村集體以外的城里人的。但宅基地有其特殊性，為了加強(qiáng)對(duì)宅基地的管控，國(guó)家曾在1999年專門出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，其中明確提出：

　　農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

　　而近幾年各地在進(jìn)行宅基地確權(quán)時(shí)，也依然延續(xù)了這個(gè)原則，國(guó)土資源部的文件《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定1999年之后城鎮(zhèn)居民以自行建造、購(gòu)買等方式獲取宅基地的，不予確權(quán)登記。

　　因此，宅基地流轉(zhuǎn)是有條件限制的，可以村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，甚至有的地區(qū)在試點(diǎn)跨鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)(僅限農(nóng)村戶口)，但城里人下鄉(xiāng)流轉(zhuǎn)宅基地用于建房，依然是被禁止的。

　　城里人可與農(nóng)戶合作經(jīng)營(yíng)發(fā)展民宿

　　有人說(shuō)，既然宅基地流轉(zhuǎn)只能在村集體內(nèi)部，那“三權(quán)分置”的意義在哪里呢?事實(shí)上，宅基地“三權(quán)分置”最大的意義，在于盤活閑置的宅基地資源，城里人雖然不可流轉(zhuǎn)宅基地用于建房自住，但可以流轉(zhuǎn)閑置宅基地用于發(fā)展鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目。

　　比如武漢為了鼓勵(lì)城市資本投資農(nóng)村旅游，發(fā)布了“黃金10條”，允許城里人在征得農(nóng)戶同意的前提下，利用空置農(nóng)房來(lái)開(kāi)發(fā)民宿等項(xiàng)目。在這種情況下，城里人租得宅基地之后，可以對(duì)宅基地面上的住房進(jìn)行翻新改建，用于經(jīng)營(yíng)性用途。

　　家庭成員中有一人是農(nóng)村戶口，可以在農(nóng)村建房嗎

　　這種情況現(xiàn)在也很普遍了，比如有很多兄弟姊妹的家庭，部分成員早已經(jīng)把戶口遷出農(nóng)村，但隨著老家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和環(huán)境的改善，現(xiàn)在也想回家建房，與兄弟姊妹一起，在老宅基地面上建多層住房。

　　這種情況下，建房當(dāng)然是沒(méi)什么問(wèn)題了。但也有一些注意事項(xiàng)：一是宅基地面積、高度不可超標(biāo)，每個(gè)地方都有當(dāng)?shù)氐囊惶渍貥?biāo)準(zhǔn)，要嚴(yán)格執(zhí)行;

　　二是非農(nóng)戶口的家庭成員雖然可以一起建房，但由于沒(méi)有農(nóng)村戶口，只能出資出力，對(duì)于宅基地是沒(méi)有什么權(quán)益的，后期一旦發(fā)生糾紛就比較麻煩，最好是能簽單一份書面合同，把每個(gè)家庭成員的份額都寫清楚，有備無(wú)患。