1、賣方有能力還貸的，先賣方還清貸款，注銷抵押，然后再交易過戶。

2、賣方?jīng)]能力還貸的，而買方有能力的，可以商議讓買方先還清貸款，然后再交易過戶。這種方法對(duì)買方有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，不過可以通過有誠信有資質(zhì)的中介公司并要求賣方做公證委托等來消除風(fēng)險(xiǎn)。

3、買賣雙方都沒能力或不愿意還貸的，可以通過找第三方專門的擔(dān)保公司，由擔(dān)保公司還清貸款再交易過戶，然后再還錢給擔(dān)保公司，不過這需要一筆擔(dān)保贖樓費(fèi)用。

賣房注意事項(xiàng)

1.簽合同

買方帶上身份證、定金，賣方帶房本、產(chǎn)權(quán)人身份證，簽訂《二手房買賣合同》。

2.審核

買方做資質(zhì)審核、賣方做住房核驗(yàn)。兩項(xiàng)可同時(shí)進(jìn)行10個(gè)工作日出結(jié)果。

3.網(wǎng)上簽約

資質(zhì)和核驗(yàn)通過后當(dāng)天就可以“打網(wǎng)簽”，去房產(chǎn)所在地的“住建委”出合同。買方需要帶上：身份證、戶口本(外地戶口需要暫住證)、婚姻證明、銀行卡;賣方需要帶：省份證、房本、戶口本、婚姻證、銀行卡。

4.評(píng)估

由評(píng)估公司給房子做評(píng)估，約3個(gè)工作日內(nèi)出評(píng)估結(jié)果。評(píng)估是購房者向銀行申請(qǐng)按揭貸款需要住房評(píng)估這個(gè)環(huán)節(jié)。比如在購買首套二手房時(shí)經(jīng)常說“可貸款七成”，并不是說一套一百萬的房子可以貸款七十萬，而是住房評(píng)估值的七成，一般評(píng)估值為成交價(jià)的85%~90%。

5.面簽

面簽是申請(qǐng)貸款的一個(gè)重要手續(xù)，簡(jiǎn)單來說就是去銀行簽訂借款協(xié)議，市屬公積金面簽，需要買方賣方攜帶相關(guān)材料共同前往當(dāng)?shù)毓e金管理中心辦理貸款手續(xù)。

6.批貸

面簽通過后，銀行同意借款，會(huì)出具一份批貸函，一般備件齊，面簽10個(gè)工作日左右，出批貸結(jié)果。

7.繳稅、過戶

公積金批貸后，先辦理首付款資金監(jiān)管，在去當(dāng)?shù)氐囟惥洲k理相關(guān)稅費(fèi)繳納，憑稅票辦理過戶手續(xù);

8.抵押登記

出新房本后，將房本提交到公積金管理中心，辦理抵押登記手續(xù);辦理抵押登記后，房產(chǎn)抵押給銀行，銀行才會(huì)放款!

9.放款

抵押登記后，他項(xiàng)權(quán)證留存于公積金管理中心，由公積金管理中心向銀行發(fā)起放款。

10.物業(yè)交割

賣方收到所有放款后，買賣雙方共同前往住房辦理各項(xiàng)費(fèi)用結(jié)清及鑰匙交接手續(xù)。