房產(chǎn)指導(dǎo)價(jià)指依照《中華人民共和國價(jià)格法》規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。換句話說,就是政府根據(jù)它的權(quán)限和市場現(xiàn)狀,給出的強(qiáng)制性的價(jià)格范圍。

二手房指導(dǎo)價(jià)格怎么制定的？

深圳是首先制定二手房指導(dǎo)價(jià)格的城市，后續(xù)的城市發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)格也是參照深圳市進(jìn)行的，深圳市二手房指導(dǎo)價(jià)格的官方說明為：深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格（深圳住建局文件）。

主要的制定的的因素其實(shí)可以分為以下幾個(gè)方面：

首先是過去兩年的成交均價(jià)，取該區(qū)域2年內(nèi)成交均價(jià)的平均數(shù)，這個(gè)系數(shù)作為參考，在二手房指導(dǎo)價(jià)格制定機(jī)制中所占據(jù)的權(quán)重大約在60%-70%。

其次就是小區(qū)過去的成交活躍度，小區(qū)的整體成交度越活躍，指導(dǎo)價(jià)格就越接近小區(qū)的整體平均水平。如果是近幾年成交比較活躍的小區(qū)，指導(dǎo)價(jià)要比往年成交活躍的小區(qū)更加貼近市場價(jià)格。

然后就是小區(qū)房子的房齡和樓齡有關(guān)，購買二手房樓齡和房齡一定是個(gè)無法避免的因素之一，如果房齡太老舊了，和周邊的次新房來說，價(jià)格肯定有一定的差距。樓齡的因素在二手房指導(dǎo)價(jià)格中占據(jù)大約10%的權(quán)重。

小區(qū)的質(zhì)量也是一個(gè)重要的參考因素，包括地段位置、社區(qū)配套。如果是一個(gè)地段好、配套好的小區(qū)，在指導(dǎo)價(jià)格中也有有提現(xiàn)。如果是同一地段，電梯房的指導(dǎo)價(jià)格相對樓梯房要更高。這部分在二手房指導(dǎo)價(jià)格中占據(jù)的權(quán)重約30%。

總的開始，，樓齡更新、換手率高、質(zhì)量越好的小區(qū)，可能它的指導(dǎo)價(jià)就越貼近市場價(jià)格。

這些是深圳二手房指導(dǎo)價(jià)格的參考緯度，后續(xù)跟進(jìn)的其他城市的參考緯度可能會出現(xiàn)一定的變化，核驗(yàn)的價(jià)格要根據(jù)不同的城市的相關(guān)政策來確定。未來可能會有更多的城市發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)格。