房子居住權(quán)和使用權(quán)有區(qū)別。居住權(quán)是用益物權(quán)的一種，指對(duì)他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利，設(shè)立居住權(quán)，可以根據(jù)遺囑或者遺贈(zèng)，也可以按照合同約定;而住房的使用權(quán)是指對(duì)住房擁有的享用權(quán)。住房租賃活動(dòng)成交的是住房的使用權(quán)，住房的使用權(quán)不可出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等，它包含在住房的所有權(quán)之中。

房子居住權(quán)和所有權(quán)誰優(yōu)先

居住權(quán)與所有權(quán)是所有權(quán)優(yōu)先，所有權(quán)為自物權(quán)、完全物權(quán)，而居住權(quán)是他物權(quán)、限制物權(quán)，居住權(quán)以所有權(quán)為基礎(chǔ)并由其派生，這是兩者最主要的聯(lián)系。

至于兩者的區(qū)別，除了當(dāng)然存在的自物權(quán)與他物權(quán)的不同點(diǎn)之外，兩種權(quán)利在實(shí)現(xiàn)方式上也體現(xiàn)了不同的趨勢(shì)和取向。

居住權(quán)以他人的住房為標(biāo)的，行使的是占有、使用和有限收益權(quán)。既然是對(duì)他人的住房使用收益，利用住房的居住價(jià)值，就必須對(duì)住房進(jìn)行物質(zhì)形式的支配，因此，居住權(quán)是以實(shí)施對(duì)他人住房的現(xiàn)實(shí)占有為實(shí)現(xiàn)條件的。

住房居住權(quán)的規(guī)定

居住權(quán)的設(shè)定主要可通過以下幾種方式：

第一、依合同而取得居住權(quán)。如雙方當(dāng)事人簽訂居住權(quán)合同，并辦理居住權(quán)登記。

第二、依遺囑等法律行為取得居住權(quán)。住房所有權(quán)人可通過設(shè)立遺囑的方式為他人設(shè)定居住權(quán)。

《民法典》居住權(quán)的概念是，居住權(quán)人有權(quán)依照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住需要。從概念理解居住權(quán)是權(quán)利人依據(jù)合同對(duì)他人住宅占有、使用的用益物權(quán)，目的是滿足生活居住需要。

《民法典》規(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，因?yàn)榫幼?quán)設(shè)立的目的是滿足居住權(quán)人生活居住需要。設(shè)立居住權(quán)的住房不得出租，但當(dāng)事人另有約定的除外，因居住權(quán)是保障居住權(quán)人生活居住需要，住房所有人的出租行為會(huì)影響居住權(quán)人的生活居住，所以出租行為必須有合同約定或居住權(quán)人認(rèn)可。