二手房如果有抵押能過戶，但是應(yīng)當(dāng)和抵押權(quán)人商議一致，可以辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款高于債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

購(gòu)買抵押房存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?

1、如果賣家(債務(wù)人)沒有通知抵押權(quán)人或者購(gòu)房者，轉(zhuǎn)讓行為無效。抵押人(賣家)轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。抵押人(賣家)未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。 抵押人(賣家)一旦要將已經(jīng)抵押的住房賣出，并需通知債權(quán)人和買家，待雙方同意或了解情況后才可進(jìn)行買賣交割。

2、存在多重抵押。購(gòu)買抵押房時(shí)，要警惕抵押人(賣家)把住房進(jìn)行了多重抵押，就是說，他可能不僅是把住房抵押給了一家銀行，可能是多家銀行，更可能涉及民間借貸。這種情況下，就涉及多重債務(wù)關(guān)系，各方利益沖突，到時(shí)候剪不斷理還亂，講理都找不著地方。

3、退房難。如果你發(fā)現(xiàn)了購(gòu)買的住房是抵押房，想要解除關(guān)系，可不是那種容易的?；蛟S要求你支付違約金，又或許牽扯多方利益，到時(shí)候，別房子沒得到，反惹一身腥。

購(gòu)買有抵押的房產(chǎn)應(yīng)注意什么

一、要盡量壓縮付首付至過戶的時(shí)間。

如向銀行提前還貸，要按以下步驟進(jìn)行：

1、賣家要向銀行預(yù)約還款時(shí)間;

2、在約定的時(shí)間到銀行還貸，銀行在還款當(dāng)天或還款后幾日內(nèi)出《他項(xiàng)權(quán)證》;

3、賣家在取得《他項(xiàng)權(quán)證》后才能到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷登記手續(xù);

4、辦理抵押注銷登記手續(xù)后七日左右方可辦理過戶交易手續(xù)。

因此，買家將付首付到過戶交易的時(shí)間壓縮得越短越好，這樣買家首付的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越小，交易會(huì)越安全。

買家錯(cuò)誤的做法是：在簽訂買賣合同當(dāng)天就支付首付，等到合同約定過戶的時(shí)間再到交易中心過戶，這種做法使買家完全失去了對(duì)首付控制和監(jiān)管，而賣家則完全有可能將首付挪作他用而不去提前還貸。

買家準(zhǔn)確的做法是：向賣家的貸款銀行了解提前還貸的時(shí)間，爭(zhēng)取在合同中約定付首付和提前還貸在同一天，并要求賣家在取得《他項(xiàng)權(quán)證》的當(dāng)天就到交易中心辦理抵押注銷手續(xù)。

二、盡量將首付直接付到賣家的貸款銀行。

為避免賣家收受首付后挪作他用，買家可要求賣家先向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，再在銀行規(guī)定的還貸當(dāng)天與賣家一同到銀行，將首付直接劃給賣家的貸款賬戶，讓銀行當(dāng)即劃走首付用于歸還貸款。

與抵押類似的還有典當(dāng)，有典當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)也要先還清典當(dāng)公司的借款才能過戶。