小產(chǎn)權(quán)不可轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房一般是指農(nóng)村集體土地面上建造的，不可到房產(chǎn)登記部門(mén)辦理房產(chǎn)證的登記。大產(chǎn)權(quán)房一般是指商品房。小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房并不是法律概念。

小產(chǎn)權(quán)房買賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、法律原則上認(rèn)定無(wú)效。

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，根據(jù)我國(guó)目前的法律規(guī)定和社會(huì)實(shí)際情況，原則上認(rèn)定無(wú)效，可以存在有效的例外情形，社會(huì)爭(zhēng)議很大，存在很大法律風(fēng)險(xiǎn)。

2、房產(chǎn)證問(wèn)題影響升值。

購(gòu)買后拿不到住房所有權(quán)證且不可合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶，同時(shí)對(duì)住房的保值和升值也有很大影響。

3、開(kāi)發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。如果將購(gòu)房資金預(yù)交給沒(méi)有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開(kāi)發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開(kāi)發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否可以按質(zhì)按時(shí)的交付住房存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

4、國(guó)家政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)及拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。

如果購(gòu)買的是在建小產(chǎn)權(quán)房， 國(guó)家政策變化造成建設(shè)項(xiàng)目停建或者拆除，購(gòu)房人只能找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，可能面臨既無(wú)法取得住房，又不可及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償。

5、住房質(zhì)量和售后維修無(wú)保證。

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)住房質(zhì)量驗(yàn)收等程序，容易出現(xiàn)住房質(zhì)量問(wèn)題，且小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有維修資金，一旦住房質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，買受人的利益很難得到維護(hù)。

6、解決糾紛的法律適用不明確。

由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房不同于普通的商品房，其流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，人民法院也不可適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。