1、地段：一個(gè)好的位置決定了開發(fā)商拿地的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格會(huì)傳導(dǎo)到最終商品房銷售價(jià)格。

2、配套：最具典型的就是“學(xué)區(qū)房”，由于有優(yōu)秀的教育資源配套，商品房價(jià)格會(huì)上漲很多。

3、環(huán)境：一個(gè)樓盤的容積率、綠化率等因素也是影響商品房價(jià)格的決定因素。

4、建筑：建筑材料，戶型，電梯配置，采光等也是購房者的決策挑選。

5、物業(yè)：一個(gè)好的物業(yè)服務(wù)公司也是決定房價(jià)的軟實(shí)力，這一點(diǎn)在二手房交易中占的比例更大。

6、權(quán)屬：除了正常五證齊全的商品房以外，市場上還有很多五證不全的住房，甚至一些小產(chǎn)權(quán)房在違規(guī)銷售，這些住房價(jià)格便宜，但不可按揭，目前國家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房沒有明確的政策引導(dǎo)，短時(shí)間也許不會(huì)拆除，但從長遠(yuǎn)來看，風(fēng)險(xiǎn)大于房價(jià)的優(yōu)惠是必然的。

7、稅收：商品房交易依據(jù)住房面積稅收比例也不完全相同，因此相同地段一般大戶型會(huì)比小戶型均價(jià)略低。

房產(chǎn)建設(shè)的成本構(gòu)成

1、建筑成本

建筑成本是房地產(chǎn)開發(fā)公司向建筑施工公司支付的建造住房建筑的費(fèi)用，一般稱作工程造價(jià)，主要包括以下一些項(xiàng)目：

1) 分部分項(xiàng)工程費(fèi)：完成工程量清單中規(guī)定工程的實(shí)體項(xiàng)目所需的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)和利潤，并考慮風(fēng)險(xiǎn)因素;

2) 措施項(xiàng)目費(fèi)：為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該項(xiàng)目施工前和施工過程當(dāng)中技術(shù)、生活、安全等方面的非工程實(shí)體項(xiàng)目所需的費(fèi)用;

3) 其他項(xiàng)目費(fèi)：包含預(yù)留金、總承包服務(wù)費(fèi)、零星工作項(xiàng)目費(fèi)等;

4) 規(guī)費(fèi)：建筑公司必須向有關(guān)政府管理部門交納的費(fèi)用，如工程定額測定費(fèi)、建筑管理費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、安全生產(chǎn)監(jiān)督費(fèi)等;

5) 稅金：施工公司向國家交納的各種流轉(zhuǎn)稅，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加等。

2、設(shè)備工程費(fèi)是指對(duì)住房使用不可缺少的一些大型基本設(shè)備安置、安裝費(fèi)用。

3、其他工程開發(fā)費(fèi)

包括以下一些項(xiàng)目：

1) 室外工程費(fèi)：住房建筑物2米以外只小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，包含水電、暖氣、燃?xì)夂托^(qū)道路建設(shè)、綠化。衛(wèi)生設(shè)施的建設(shè)費(fèi);

2) 附屬工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)鍋爐房、變電室、、煤氣調(diào)壓站、高壓泵房等附屬工程建設(shè)費(fèi);

3) 配套工程費(fèi)：包含小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、幼兒園、托兒所、體育場、居委會(huì)及其他用房的建設(shè)費(fèi)用。

4、其他開發(fā)成本

1) 施工前期成本，指衛(wèi)對(duì)象房地產(chǎn)的開發(fā)而進(jìn)行的咨詢、策劃、可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用。

2) 銷售費(fèi)用，指房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理費(fèi)在具體項(xiàng)目上的分?jǐn)?

3) 稅費(fèi)，指開發(fā)商負(fù)擔(dān)，按照國家規(guī)定可計(jì)入房地產(chǎn)商品成本的稅費(fèi)，主要稅種有：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和其他相關(guān)稅種;

4) 管理費(fèi)是各類政府部門和公共事業(yè)部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司征收的管理費(fèi)，如建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)管理費(fèi)、工程定額編制管理費(fèi)、建筑工程執(zhí)照收費(fèi)、建筑物命名收費(fèi)、房地產(chǎn)登記、勘丈收費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等;

5) 貸款利息，指房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中外借資金所支付的利息。

5、利潤

表現(xiàn)為發(fā)的開發(fā)公司年銷售收入扣除開發(fā)經(jīng)營成本以后的余額。房地產(chǎn)是典型的高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的過程當(dāng)中，隨著房價(jià)的上下波動(dòng)，開發(fā)利潤也呈現(xiàn)出周期波動(dòng)的特色，但總體上仍然是利潤率較高的行業(yè)。國外房產(chǎn)平均利潤率在6%-8%，中國房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展階段，利潤率偏高，一般能達(dá)到20%-30%，但從長期來看，將逐漸趨向于全社會(huì)平均利潤率。