住房所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是永久的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有[房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的].土地使用權(quán)是有期限的。國(guó)家通過(guò)土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。

土地使用權(quán)與住房所有權(quán)可以分離么?

本來(lái)就是兩權(quán)分離的。但是《土地管理法》規(guī)定土地權(quán)利收回，地面上依附的住房產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并收回。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第32條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，住房的所有權(quán)和該住房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押.而第61條第2款又規(guī)定：在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地面上建成住房的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)住房所有權(quán)證書。由此可見，住房產(chǎn)權(quán)是離不開土地使用權(quán)的。

如何理解這兩種權(quán)利?

住房所有權(quán)和土地使用權(quán)的規(guī)定：

住房所有權(quán)，是房主對(duì)住房的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

所有權(quán)是一種完全的物權(quán)。這是一種排他的權(quán)利，只有所有權(quán)人是權(quán)利人，其他人都是義務(wù)人，負(fù)有不得侵犯其權(quán)利的義務(wù)。這也是物權(quán)必須公示的主要原因，要不然，其他人怎么會(huì)知道這種權(quán)利的存在并不去侵犯它呢?

房和地是不可分的，房不可能脫離地單獨(dú)存在。我國(guó)法律規(guī)定，權(quán)利人在處理土地使用權(quán)的時(shí)候，應(yīng)連同地面上的房產(chǎn)一并處理;在處理者住房所有權(quán)的時(shí)候，應(yīng)連同其所在的土地使用權(quán)一并處理。這也就是常說(shuō)的“房隨地走”和“地隨房走”。

住房所有權(quán)可以持續(xù)多少年呢?理論上，住房所有權(quán)是無(wú)限期的。好多人隱隱約約有一個(gè)概念，說(shuō)住房所有權(quán)是50年，或者說(shuō)70年，都不對(duì)。50年指的是設(shè)計(jì)使用年限，也就是“耐久年限”。耐久年限分好幾個(gè)等級(jí)，其中，一般住宅的耐久年限是50年。這只是一種設(shè)計(jì)上的考慮，不是絕對(duì)的。到了50年，住房還可以使用，你就可以繼續(xù)使用。如果住房不到50年就沒法使用了，也就不可用了。一般說(shuō)來(lái)，只要沒有特殊原因，比如地震、質(zhì)量問題、征用拆遷等，50年之后肯定能繼續(xù)使用。因?yàn)樗^設(shè)計(jì)年限，是從保險(xiǎn)的角度講的，有一定的安全系數(shù)。就好比電梯的鋼繩，說(shuō)是能承重1噸，本身能承受的重量一定要多得多。

住房所有權(quán)是無(wú)限期的，而土地使用權(quán)又是有期限的。我國(guó)實(shí)行土地公有，分為國(guó)有(全民所有)土地和集體所有的土地，總之不可私有。作為房產(chǎn)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，擁有的只是住房(地面上建筑物)的所有權(quán)(產(chǎn)權(quán))，對(duì)于住房占用的土地，業(yè)主只享有使用權(quán)，這個(gè)使用權(quán)是要給錢的(土地使用權(quán)出讓金)，而且是有時(shí)間限制的。

為什么只有使用權(quán)呢?因?yàn)槲覀儑?guó)家在相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期里面，以農(nóng)耕為主，土地是全社會(huì)最重要的生產(chǎn)資料，歷次社會(huì)戰(zhàn)亂，爭(zhēng)奪的核心都是土地。你看歷史上的農(nóng)民起義軍的口號(hào)就知道了，“均田免糧”，“有田同耕”，等等，直到孫中山的“平均地權(quán)”，中國(guó)共產(chǎn)黨的“打土豪，分田地”，足見土地之重要。新中國(guó)成立以后，自然就挑選了土地公有，這樣似乎可以“永絕后患”，讓大家都過(guò)上幸福的生活。當(dāng)然，今天的世界，土地依然重要，但是跟過(guò)去相比，已經(jīng)不可同日而語(yǔ)了。過(guò)去，土地的多少與財(cái)富的多少是成正比的，現(xiàn)在，好像人均土地越豐富的地方越窮。可是我們的土地公有制還沒有改變，這跟我們國(guó)家的社會(huì)制度也有很大關(guān)系。以后會(huì)不會(huì)變，怎么變，都不是我等草民所能妄測(cè)的。

土地使用權(quán)的最長(zhǎng)年限，住宅用地70年，工業(yè)用地、教科文衛(wèi)體用地和綜合用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂業(yè)用地40年，其他還有20年、10年的，不等。一處房產(chǎn)是否值得購(gòu)買，其土地使用權(quán)狀況是重要考慮因素。未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，國(guó)家可以將土地使用權(quán)連同地面上建筑物一起無(wú)償收回。