1、選定心儀房源，爭取實(shí)地看樣并仔細(xì)閱讀競買公告；需實(shí)地考察房源，了解住房構(gòu)造、位置、樓層、小區(qū)環(huán)境、裝修、住房使用情況以及其他稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、住房是否存在租賃、貸款等信息，做出購買決策。背調(diào)很重要，對自己沒把握的可以請機(jī)構(gòu)代拍。
2、買房人交納保證金以獲得競拍資格。保證金的金額具體參考標(biāo)的物的詳細(xì)頁面。基本不低于評估價(jià)或者市價(jià)的百分之五，此保證金如果最后交易不成功，會退還與買房人。
3、競拍成功后，保證金會直接轉(zhuǎn)為競拍款。需要在10-15個工作日之內(nèi)到法院繳納全部的競拍款，逾期未繳納則視為違約，不僅不退保證金，而且還要承擔(dān)二次拍賣與本次拍賣成交價(jià)之間的差額。
4、當(dāng)然，法拍房也是可以貸款的，不過要提前聯(lián)系好銀行。法拍房可以商業(yè)貸款，但是不可夠公積金貸款。拍賣成功后，如果不可按時付尾款，競買人不僅僅要損失拍賣保證金，還可能要損失重新拍賣造成的損失。
5、之后，買房人可持相關(guān)資料去住房所在地主管機(jī)構(gòu)繳納契稅并過戶。過戶完成，住房所屬權(quán)歸買房人。

投資法拍房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

一、拍賣公告描述不清楚。

對于拍賣來講，法院應(yīng)當(dāng)將拍賣的有關(guān)事項(xiàng)向社會公開，吸引盡可能多的人前來競買，從而使財(cái)產(chǎn)價(jià)值最大化。但在實(shí)際拍賣中，發(fā)布的公告對于住房狀況描述不詳細(xì)，比如住房內(nèi)占用狀況很多不詳、按現(xiàn)狀拍賣、欠費(fèi)自行了解等，無形中增加了購買成本和難度，不利于拍賣資產(chǎn)的變現(xiàn)。而且我們國家《拍賣規(guī)定》第12條僅規(guī)定，對于公告內(nèi)容由當(dāng)事人商議確定，商議不成的，由法院確定。該條規(guī)定太籠統(tǒng)，不便于法院在司法拍賣中進(jìn)行具體操作。這種情況下就需要競買人主動聯(lián)系下拍賣公司和法院了解情況住房的具體情況然后決定是否入手。

二、住房產(chǎn)權(quán)狀況不明晰。

這種情況實(shí)際上比較少，法院在決定拍賣之前，已經(jīng)對房產(chǎn)進(jìn)行了審查。除了了解清楚住房產(chǎn)權(quán)狀況，你可以委托專業(yè)人員對住房所在的土地性質(zhì)、是否拖欠出讓金等決定能否直接辦理過戶的環(huán)節(jié)了解清楚。

三、存在需要補(bǔ)交的稅費(fèi)和未交清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。

競買人最好要核實(shí)清楚住房的來龍去脈，咨詢好過戶審稅環(huán)節(jié)是否需要額外補(bǔ)交稅費(fèi)，1%-5%，甚至更高的稅費(fèi)，足矣增加你的購房成本。房主之前拖欠的水、電、供暖、物業(yè)等各項(xiàng)費(fèi)用也要自行到小區(qū)物業(yè)、居委會、水電主管部門了解下具體數(shù)額。

四、住房有人占用。

占用最常見，一般分為兩種情況：1.合法占用，比如租賃，法院在決定拍賣之前就存在的租賃關(guān)系是受法律保護(hù)的，競買人競拍成功后要遵守買賣不破租賃的原則，繼續(xù)允許承租人使用至租賃合同結(jié)束。2.非法占用，比如以欠錢為由占用。這類情形是違法的，房主所欠款項(xiàng)可以通過訴訟解決，在沒有法律依據(jù)的情況下，惡意占用他人的財(cái)產(chǎn)，明顯侵犯他人的合法權(quán)利。合法占用在拍賣公告中會予以明示：住房存在租賃，但租賃的具體情況需要競買者自行了解;非法占用雖然不受法律保護(hù)但給競買者帶來了交房入住的障礙。

五、原房東戶口無法遷出。

房東的房子被強(qiáng)制拍賣后，房東一般不會配合競買人辦理戶口遷出手續(xù)。而且按現(xiàn)有的規(guī)定，原房東不出面配合的情況下，其戶口是無法強(qiáng)制遷出的。好在，不影響競買者戶口的遷入。