銀行和房管局的界定都是不一樣的，如下：

1、銀行：銀行界定房子是二套還是首套是根據(jù)在銀行辦理的購(gòu)房貸款來(lái)定的，如之前在銀行辦理了購(gòu)房貸款，結(jié)清了在貸款購(gòu)房屬于首套，沒(méi)結(jié)清在貸款屬于二套，如果前兩套房子都是按揭沒(méi)有結(jié)清的話在貸款購(gòu)房就根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼呤欠裣拶J了。

2、房管局：房管局界定是二套還是三套，主要是根據(jù)在房管局的查檔上面顯示的名下住房套數(shù)來(lái)定的，如之前夠買(mǎi)了一套在個(gè)人名下住房信息檔案上有記錄，再買(mǎi)一套就是屬于二套房，倘若要是記錄有兩套房在買(mǎi)方就是三套房。

買(mǎi)二套房和一套房的區(qū)別

1、首付比例的區(qū)別：在部分不限購(gòu)、限貸的城市，如果是一套房，商業(yè)貸款首付比例是20%，二套房商業(yè)貸款首付款比例為30%。有一些大城市二套房的首付能達(dá)到60%。

2、貸款利率的區(qū)別：二套房貸款的貸款利率是比第一套房的貸款利率高不少的。二套房公積金貸款的利率，是要在一套房公積金貸款利率的基準(zhǔn)上，上浮10%。其他商業(yè)貸款的貸款利率，要以各銀行規(guī)定為準(zhǔn)，但總體來(lái)說(shuō)都是比較高的。

3、貸款難度的區(qū)別：在申請(qǐng)貸款的時(shí)候，通常一套房在申請(qǐng)貸款的時(shí)候是比較容易的，而二套房想要申請(qǐng)貸款的話難度要比首套房大很多，特別是在遇到銀行資金緊張的時(shí)候，二套房的貸款是很難申請(qǐng)到的。

4、契稅比例的區(qū)別：第一套房住房面積90㎡以內(nèi)按1%征收，90㎡以上按1.5%征收;第二套房住房面積90㎡以內(nèi)按1%征收，90㎡以上按2%征收。