在二手房交易中，評(píng)估價(jià)通常為住房實(shí)際成交價(jià)的7-9成左右。評(píng)估價(jià)一般在二手房交易出現(xiàn)，是專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)一定的方法對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，終給出的價(jià)格。這個(gè)價(jià)格直接影響你的貸款額度。評(píng)估價(jià)越高，個(gè)人可以貸款的額度也越高，首付的壓力就會(huì)小很多。

影響二手房評(píng)估價(jià)的因素有哪些?

1、住房的初次購(gòu)買價(jià)格

初次的購(gòu)買價(jià)格會(huì)對(duì)價(jià)值評(píng)估產(chǎn)生一定的影響，住房的價(jià)值一般是隨著時(shí)間的推移在初次購(gòu)買的價(jià)格上上升或者下降，所以在進(jìn)行住房估值時(shí)，需要用初次購(gòu)買的價(jià)格加以參考。并且，還要考慮當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的整體價(jià)格增長(zhǎng)或下降幅度，不背離正常的價(jià)格規(guī)律。

2、住房的運(yùn)行時(shí)間

二手房一般都是經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的使用之后才出售的，所以在估值時(shí)就需要考慮到住房的運(yùn)行時(shí)間。運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)的住房，價(jià)格自然就低一些，運(yùn)行時(shí)間短的住房，價(jià)格相對(duì)就高一些，合理的算法是每年折舊2%。

3、樓體結(jié)構(gòu)、樓層、朝向

好的樓體結(jié)構(gòu)、樓層和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素，通常一個(gè)樓層好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%。

4、小區(qū)的配套設(shè)施

交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會(huì)相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價(jià)時(shí)將會(huì)被扣減5%左右的價(jià)格。

5、小區(qū)的周邊環(huán)境

售房者所出售的房產(chǎn)如果周邊環(huán)境十分優(yōu)良，那就會(huì)比較容易得到購(gòu)房者的心理認(rèn)可，不錯(cuò)的周邊環(huán)境會(huì)為房產(chǎn)每平米加價(jià)2%至5%左右。

6、住房的地理位置

住房所處的地理位置不同，價(jià)格就會(huì)有所不同。交通方便，距離市中心較近的位置價(jià)格自然高;

7、住房的市場(chǎng)行情

市場(chǎng)行情影響著住房評(píng)估價(jià)，一般情況下，如果某區(qū)域房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，銀行就會(huì)根據(jù)市場(chǎng)行情，調(diào)整住房每平米估值上限，從而達(dá)到與市場(chǎng)價(jià)格協(xié)調(diào)的目的;

8、住房的前景規(guī)劃

住房所處地段的規(guī)劃影響著房?jī)r(jià)的走向，同時(shí)也影響著銀行對(duì)住房的評(píng)估值的高低;如在城市核心地帶或者周邊配套完善，評(píng)估價(jià)自然更高。

9、電梯數(shù)量和品牌

很多人買房都會(huì)看電梯，尤其是買樓房，因?yàn)橛袝r(shí)電梯數(shù)量和品牌會(huì)是便利性與安全性的象征。即使較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌不一定會(huì)為房產(chǎn)價(jià)值加分，也會(huì)對(duì)購(gòu)房者的心里舒適度產(chǎn)生重大影響。

10、消費(fèi)者心理

購(gòu)房者喜好和心態(tài)對(duì)二手房的評(píng)估價(jià)格也有一定影響，如果購(gòu)房者普遍偏愛(ài)某一區(qū)域的住房，或者某區(qū)域急于買房的人較多，那么，供求關(guān)系的影響下，這些住房的評(píng)估價(jià)格在一定程度上也會(huì)提高。