一般計(jì)算方法是，貸款額度=房產(chǎn)評估值×貸款成數(shù)。

住房抵押貸款能貸多少與許多因素都有關(guān)，這些因素包括住房價(jià)格、住房升值空間、房齡、住房流性以及貸款人的年齡等等，這些因素都能影響到住房的評估值，住房的評估值越高的話，貸款數(shù)額一般也就越高，關(guān)于住房抵押貸款數(shù)額的計(jì)算。

其中房子的房齡對于住房的評估值具有較大影響，一般認(rèn)為，房子的房齡越長，住房保值性越差，住房升值空間也越小，住房評估值也越低。然而，住房評估值并不是銀行單方面決定的，是通過專門的評估機(jī)構(gòu)。

影響房產(chǎn)抵押貸款額度的因素

1、抵押住房的評估值：一般而言，住房抵押貸款的額度，往往取決于住房的評估價(jià)值。評估值越高，可貸額度就越高，反之就越低。當(dāng)然，實(shí)際貸款額度往往都會比評估值要低一點(diǎn)。所以這就是很多人以為自己的房能貸200萬，最后卻只貸到了180萬甚至更少的原因。

房產(chǎn)的評估價(jià)值主要是由房產(chǎn)相關(guān)的一些因素來決定的。比如說，房產(chǎn)的運(yùn)行時(shí)間、住房本身的市場價(jià)格，房產(chǎn)所處地段、房產(chǎn)的性質(zhì)類型還有房產(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)弱等等。一般做住房抵押貸款，銀行都會讓評估公司的評估人員去到住房實(shí)地考察評估。

2、住房抵押貸款評估成數(shù)：住房抵押貸款的成數(shù)與貸款額度之間有著直接的關(guān)系。以天津?yàn)槔?，目前天津市場上，抵押貸款的出值成數(shù)最高一般不會高于住房評估價(jià)值的7成。住房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、抵押房所處的區(qū)域，以及住房的房齡都會對評估成數(shù)有直接的影響。

其中個(gè)人商品住宅抵押貸款成數(shù)是最高的，可貸額度為評估額度的70%;其次公寓、商鋪、寫字樓等抵押貸款的成數(shù)要低于住宅的，一般是公寓、聯(lián)排別墅可出6成;獨(dú)棟別墅和商鋪可出5成。如果是工業(yè)用房等，那么評估成數(shù)會更低。

除此之外，住房所處的區(qū)域有會對抵押貸款的成數(shù)有影響，比如同樣房齡的房，市內(nèi)六區(qū)和新四區(qū)的可以出7成;濱海新區(qū)或武清區(qū)等地區(qū)的，可能就只能出6成;薊州、寧河、靜海、寶坻等地區(qū)評估成數(shù)會更低。

其次，房齡也對評估成數(shù)有很大的影響。銀行對住房抵押貸款的要求一般是房齡不可高于25年，有機(jī)構(gòu)的能放寬到30年。其中房齡20年以內(nèi)的，可以出7成;房齡20-25年的，可能就只可以出6成，或是添加二套資產(chǎn)證明出7成等等。

3、抵押貸款的期限：辦理住房抵押貸款，抵押貸款的時(shí)間長短，取決于我們資金利用率的高低。如果是住房按揭貸款，那不用多說，天津市目前最長只能貸25年，沒有30年了。

而住房抵押貸款，本質(zhì)上來說是屬于個(gè)人抵押/擔(dān)保類消費(fèi)貸款，時(shí)間肯定沒有按揭貸款的那么長，不過也不短。目前天津市面上的住房抵押貸款，等額本息還款方式最長的可以貸到20年，先息后本的還款方式相對要短很多，最長只能貸5年或是3年、1年。

同樣，大家在計(jì)算貸款期限的時(shí)候，應(yīng)該根據(jù)自己的還款能力確定還款期限以及還款額度，以免造成還款壓力。通常來說，等額本息的利息要比先息后本的低，貸的時(shí)間越長，貸款的利率就越低。