計算購入再出租的投資回報率=月租金×12(個月)/售價；計算購入再售出的投資回報率=(售出價-購入價)/購入價。

投資回報率分析計算公式：投資回報率=(稅后月租金-物業(yè)管理費)×12/購買住房單價。

投資回收時間分析計算公式：投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12。

公寓投資的回報主要來源于租金。比如一套公寓買的時候是120萬，每月租金為4000元，那租金回報率計算公式：租金回報率=(月租金*12)/購買住房總價=(4000*12)/120萬=4%。

而目前公寓投資的租金回報率在3%-5%之間，但也有不錯的公寓回報率可達6%。如果該區(qū)域房價上漲，那租金也會跟著上漲，回報率也將更高。商用公寓租金回報比商鋪要低，但卻很穩(wěn)定;比住宅的租金回報高，投入的成本則只是比住宅高一些。

如果物業(yè)的年收益*15年=房產(chǎn)購買價，該物業(yè)物有所值;如果物業(yè)的年收益*15年>房產(chǎn)購買價，物業(yè)尚具升值空間；如果物業(yè)的年收益*15年<房產(chǎn)購買價，物業(yè)不宜投資。

投資回收期越長，投資風險越高。反之，投資風險則減少。回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年至10年之間。

購買公寓房的注意事項有哪些

1、注意住房產(chǎn)權(quán)，住房使用權(quán)性質(zhì)和土地使用權(quán)一般是一致的，涉及商品房的性質(zhì)只有住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地。所以購房者只需查看樓盤的《國土使用證》中土地用途一欄，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)便可清清楚楚了。

2、明確購買目的，如果是投資的話，建議挑選商業(yè)性質(zhì)的公寓比不錯。因為這類公寓較寫字樓，租金低，受小公司的歡迎。若是自住，則建議挑選住宅性質(zhì)的公寓。因為大部分商業(yè)性質(zhì)的公寓是不通天然氣的，無法滿足基本的生活需求。

3、要注意挑選信譽好的品牌開發(fā)商，這樣的公司具有責任感，也是公眾認可的。

4、注意挑選地段，優(yōu)越、交通方便、商業(yè)配套成熟的區(qū)域。而住房面積的大小要合適，用于出租的小戶型，面積盡可能小一些，不宜挑選太大的房子，50-80平方米左右的房子好出租，租金價格也合理。