根據(jù)規(guī)定，住房出租的租賃期限不得高于二十年。高于二十年的，高于部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得高于二十年。因此，住房租賃合同包括續(xù)訂住房租賃合同的最長(zhǎng)期限均為20年。

住房租賃合同提前終止的條件

1、一般情況下，住房租賃合同中有租期規(guī)定的，承租人、出租人雙方不得提前終止租賃合同，否則即是違約行為，要承擔(dān)因此而產(chǎn)生的法律責(zé)任。但這也不是絕對(duì)的，在某些特殊情況下，出租人、承租人可以提前解除住房租賃合同關(guān)系。承租人有下列行為之一的，出租人均可提前提出解除住房租賃合同關(guān)系。承租人有下列行為之一的，出租人均可提前提出解除住房租賃合同：

(1)承租人擅自將承租的住房轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的。

(2)承租人利用承租的住房進(jìn)行非法活動(dòng)，損害了公共利益的。

(3)承租人不按合同規(guī)定的期限繳納房租達(dá)一定時(shí)間的。

(4)承租人違反合同擅自改變住房用途的。

(5)承租人嚴(yán)重?fù)p壞住房或者輔助設(shè)備而拒不維修、拒不賠償?shù)摹?/p>

(6)出租人因不可預(yù)見(jiàn)的原因，如家庭人口聚增，確實(shí)需要收回住房自住的，或者出租住房發(fā)生重大損壞，有傾倒危險(xiǎn)而需改建，并確有房管部門(mén)的。在此情形下出租人解除合同，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)賠償承租人因遷出而遭受的經(jīng)濟(jì)損失，而承租人一時(shí)又找不到住房時(shí)，可由雙方商議在承租人所租住住房中騰出一部分，而不可強(qiáng)令承租人騰房搬家。屬于改建情形的，改建后住房仍出租時(shí)，原承租人有優(yōu)先的承租權(quán)。

2、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承租人因以下情形，也可以提前解除住房租賃合同：

(1)承租人已建有或購(gòu)有住房，無(wú)需再繼續(xù)租賃他人住房時(shí)。

(2)承租人舉家遷離租賃住房所在的城市。

(3)出租住房發(fā)生重大損壞，有傾倒危險(xiǎn)，出租人拒不進(jìn)行修繕的。