這些年房產(chǎn)交易市場非常火熱，除了炙手可熱的剛需市場外，改善型住宅的購房者也不在少數(shù)，隨著家庭成員的變動，早期購買的房子可能在面積或者配套設(shè)施方面不再那么適合了，這個時候就會想要再買一套大一點的房子來改善生活質(zhì)量。那么小房換大房應(yīng)該怎么換？

一、明確小房換大房后的實際需求

換房時要清楚自己為什么要換房，是自住還是非自住，每一項需求都決定著你什么時候買房，怎么買房。

1、單純想換大面積住房

這種情況是屬于改善住房條件，通常應(yīng)優(yōu)先考慮交通、環(huán)境、配套、戶型、鄰居素質(zhì)、物業(yè)等關(guān)乎生活質(zhì)量的因素。

2、考慮孩子讀書

（1）小房換大房前，需確保該房有入讀指定學(xué)校的指標(biāo)，建議到正規(guī)網(wǎng)站查看；

（2）多留意相關(guān)學(xué)校對入戶時間上的規(guī)定；

（3）還應(yīng)明確掌握住房的戶口狀況、讀書的資質(zhì)要求等。

3、和老人一起居住

（1）住房可以見到陽光，采光條件好；

（2）周邊環(huán)境好，附近有公園，方便鍛煉；

（3）盡可能挑選低層或有電梯的樓層；

（4）周邊醫(yī)療設(shè)施完善。

二、做好小房換大房的資金預(yù)算方案

1、首套房是否有貸款，貸款是否都已還清，如果已還清，可以直接用賣房所得房款支付要買的房子。

2、首套房有貸款且貸款未還清，這種情況可以先用買家的首付款來還清房貸，從銀行手中拿到房產(chǎn)證；也可以將按揭貸款直接轉(zhuǎn)給二手房買主，具體的可咨詢銀行。

3、是否需要貸款來買房，是否具備貸款資格，挑選哪一種貸款方式，都需要結(jié)合自身實際情況來考慮。

4、目前手頭是否有充足的資金直接買房，前提是有購買二套房的資質(zhì)。

5、此外，還要準(zhǔn)備足夠的現(xiàn)金，因為還有各種可能發(fā)生的中介費，契稅，增值稅等等。還有，如果想要買房后做裝修的話，要準(zhǔn)備裝修款。

三、小房換大房，挑選哪種換房方式？

1、先賣后買

（1）先賣后買適合手頭余款緊張、月收入穩(wěn)定者。對于手頭余款不是很寬裕的購房者來說，讓其直接買一套新房壓力很大；

（2）如果市場處于下行階段，建議先賣房再買房。市場比較低迷，可以先考慮把房子賣掉，然后再找個合適的機會，買到預(yù)算的房子。這樣有利于規(guī)避周期風(fēng)險，在這個過程當(dāng)中，周期比較靈活，在賣房的時候，更有利于主動地位，會賣到有更合適的價格。

優(yōu)點：如果賣了小房，購房者的手頭資金十分充裕，同時在貸款時也享有首套房的待遇，利率明顯偏低，購房者負擔(dān)減輕不少，這無疑是為換房置業(yè)者量身定做的。

缺點：但這種方式并不是百利無一害，也存在一些弊端。如購買的新房，不可立即交房入住，這段時間居住就會有些不便，要再次面臨租房的窘境，同時住房的租金也是一筆不小的費用。

2、先買后賣

先買后賣是指先簽訂購房合同，再進行換房的其他流程操作。

（1）當(dāng)市場上行的階段，采取先買后賣的方式。

舉個例子：5月，深圳的房子飛漲，有些小區(qū)甚至達到一平米漲2萬的程度，如果把房子賣了之后，再買可能買不到理想的房子。在市場行情上漲時，買在前，賣在后，讓你妥妥的抓住低買高賣。

（2）還有一種情況適合先買，就是要買的房子，可能是同小區(qū)的稀缺房源，競爭比較大，等不到你賣房之后再來買它，這種情況下，可以先買后賣的方式；

優(yōu)點：先買后賣還可以讓你鎖定稀缺房源。黃金樓層，南北通透，太多人盯著的時候，甩出豪邁，買買買，先下手為強。

缺點：后期任何一個環(huán)節(jié)出差錯，都可能造成違約，一不小心賠付幾十萬，損失慘重。先買后賣，比較讓人著急的，就是簽了買房合同，房子卻賣不出去。

有些小房換大房的購房者以小房子的全部款項作為新房首付，需注意的是如果舊房子的買家要靠貸款方式付房款，收尾款需要在過戶之后一段時間才能到賬，換房者要提前打好時間差，以免影響居住。