在不同的時期，國家政策會對房與貸的關系會進行不同的調整，通過認房與認貸的三種組合，即認房認貸、認房不認貸、認貸不認房來調整住房擁有數(shù)量與貸款的關系，維護房地產(chǎn)市場的平衡發(fā)展。那么在這三種情況下，到底會對購房與貸款產(chǎn)生什么影響呢？

了解房貸關系變化對買房貸款的影響，首先需要知道認房與認貸的含義。

認房指的是，購房者要買房貸款時，通過在當?shù)刈》康怯浵到y(tǒng)中查詢相關登記信息，如果查到之前有過一次買房記錄，則此次買房將被定位為二套房。

認貸指的是購房者買房貸款時，在銀行的征信系統(tǒng)里查詢到該買主曾經(jīng)有過一次貸款買房的記錄，那么此次買房將被定位為二套房，而不考慮貸款是否還清，按二套房貸款利率執(zhí)行貸款政策。

一、認房又認貸

認房又認貸是三種情況中對購房者來說最不利的一種情況，當市場執(zhí)行該政策時，買房貸款將變得異常艱難。具體是指貸款人在買房時，通過當?shù)氐淖》康怯浵到y(tǒng)和貸款銀行的征信系統(tǒng)查詢到貸款買房者名下有一套房或者有貸款記錄，都將被認定為非套房，按照二套房的首付比例和貸款利率來執(zhí)行。

關于在認房又認貸的情況下，如果貸款還清或者住房賣掉該如何界定呢？不同的城市有不同的標準，有的城市仍按二套房計算，有的城市折中處理，貸款利率高于首套，低于二套，要具體情況具體分析。

二、認房不認貸

認房不認貸的重點在”房“上。當購房者二次買房時，通過查詢當?shù)刈》康怯浵到y(tǒng)，只要查詢到購房者名下有房，無論貸款是否還清，都將按二套房計算，如果名下無房或者買房后又賣掉，造成名下無房，則按首套房認定。

在這個查詢房源信息的過程當中，不考慮該購房者的銀行貸款記錄，也不考慮貸款是否還清，一切以”房“為核心。

三、認貸不認房

認貸不認房的重點在”貸“上，這種情況下的認定標準是不以家庭擁有的住房數(shù)量為計算標準的，而是以是否有貸款記錄、貸款記錄是否還清來認定的。

只要有貸款未還清，再次購房都將按二套房或以上來認定。如果之前沒有購房貸款記錄或者購買房子的貸款已經(jīng)還清，沒有了貸款記錄，無論你有幾套房，此次貸款都會按首套房貸款利率和首付比例來執(zhí)行。認貸不認房的情況下，二套房的認定有三種情況：

1、貸款買過一套房，貸款未結清，再次貸款買房，認為二套。

2、個人名下有兩套房貸記錄，一套已還清，一套未還清，再貸款買房按二套房的貸款利率執(zhí)行。

3、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業(yè)貸款，另一方婚前購房使用公積金貸款，婚后兩人想要再次貸款買房，如果婚前的貸款已還清，則根據(jù)銀行的條件具體調整貸款利率，如果貸款未還清，則按二套房計算。如果婚前兩人都是商業(yè)貸款且都未還清，則按三套計算。