一、按商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間分類

1、根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理?xiàng)l例》第三條規(guī)定：商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價(jià)款的行為;商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。

2、對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房,其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理,允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)公司能在工程建設(shè)過程當(dāng)中取得部分資金,且該資金必須用于工程建設(shè);預(yù)售是一種特殊的銷售,預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。

二、書面形式購房合同分類

1、正式商品房買賣合同

正式的商品房買賣合同是住房買賣合同書面形式的基本類型,內(nèi)容一般包括住房買賣合同的基本條款,如住房位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買賣雙方必須采用統(tǒng)一的住房買賣合同文本,但在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí),住房產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)往往要求使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本,否則,不予辦理備案、登記。但是,并不因?yàn)椴皇褂媒y(tǒng)一合同文本而影響書面住房買賣合同的成立和效力。實(shí)踐中,商品房買賣時(shí),要求必須使用建設(shè)主管部門統(tǒng)一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前,多由開發(fā)商提供認(rèn)購書、預(yù)訂協(xié)議等預(yù)約合同文本要求買受人簽署,其中有的預(yù)約合同已經(jīng)具備本約性質(zhì),相當(dāng)于住房買賣合同。

2、具備特定條件的預(yù)約合同

商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議是在開發(fā)商取得立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預(yù)約性質(zhì)的合同(事實(shí)上預(yù)約合同的簽訂并不限于這個(gè)期間)。為保障交易安全,保護(hù)業(yè)主權(quán)益,促進(jìn)簽約,規(guī)定具備合同實(shí)際履行條件的預(yù)約合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為本約合同。

3、住房買賣合同的其他書面形式

涉及土地、住房等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的”的文書,不適用電子簽名、數(shù)據(jù)電文。無疑排除了以“數(shù)據(jù)電文”為表現(xiàn)形式的住房買賣合同。記載雙方住房買賣意思表示的、以有形方式表現(xiàn)的信函等雙方往來資料,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其他書面形式的住房買賣合同。此時(shí),買受人持有的購房款收據(jù)或發(fā)票,既是書面合同形式,也是合同實(shí)際履行證據(jù),如果收據(jù)或發(fā)票載明的住房位置具體、住房價(jià)款明確,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方之間的住房買賣合同成立。筆者認(rèn)為,認(rèn)定其他書面形式的住房買賣合同成立,已有書面證據(jù)必須可以證明三項(xiàng)事實(shí):住房買賣的意思表示、住房具體位置和價(jià)款。

不同的合同有不同的含義，購房者在簽訂購房合同時(shí)要仔細(xì)看清楚合同條款內(nèi)容，以保障自己的權(quán)益。