房貸，是無(wú)數(shù)人身上壓著的大山。面對(duì)每月需要?dú)w還的本息，心底激起一片嘆息。然而，當(dāng)你細(xì)細(xì)去研究房貸的問(wèn)題，就會(huì)發(fā)現(xiàn)有一種驚喜叫房貸利率折扣。是的，你沒(méi)有看錯(cuò)，它不是一般的利率，而是房貸利率折扣。

什么是房貸利率折扣？

利用房產(chǎn)在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規(guī)定的利率支付相應(yīng)的利息，這個(gè)利率就是房貸利率。

房貸的利率計(jì)算公式：

一、利息計(jì)算的基本的常識(shí)

（一）銀行可采用基數(shù)計(jì)算的方法和逐步計(jì)算的方法來(lái)計(jì)算利息。

１．積數(shù)計(jì)息法可按實(shí)際天數(shù)每日的累計(jì)賬戶余額，計(jì)息公式為：

利息＝累計(jì)計(jì)息積數(shù)×日利率，其中累計(jì)計(jì)息積數(shù)＝每日余額合計(jì)數(shù)。

２．逐筆計(jì)息法按預(yù)先確定的計(jì)息公式的利息＝本金×利率×貸款期限逐筆計(jì)算利息，具體有三：

計(jì)息期為整年（月）的，計(jì)息公式為：

①利息＝本金×年（月）數(shù)×年（月）利率

計(jì)息期有整年（月）又有零頭天數(shù)的，計(jì)息公式為：

②利息＝本金×年（月）數(shù)×年（月）利率＋本金×零頭天數(shù)×日利率

同時(shí)，被銀行挑選的計(jì)息期會(huì)全部化為實(shí)際天數(shù)計(jì)算利息，即每年為３６５天，每月為當(dāng)月公歷實(shí)際天數(shù)，計(jì)息公式為：

這三個(gè)計(jì)算公式實(shí)質(zhì)相同，但由于利率換算中一年只作３６０天，但實(shí)際按日利率計(jì)算時(shí)，一年將作３６５天計(jì)算，得出的結(jié)果會(huì)稍有偏差。具體采用那一個(gè)公式計(jì)算，央行賦予了金融機(jī)構(gòu)自主挑選的權(quán)利。因此，當(dāng)事人和金融機(jī)構(gòu)可以就此在合同中約定。

（二）復(fù)利：復(fù)利即對(duì)利息按一定的利率加收利息。按照央行的規(guī)定，借款方未按照合同約定的時(shí)間償還利息的，就要加收復(fù)利。

（三）罰息：貸款人未按規(guī)定期限歸還銀行貸款，銀行按與當(dāng)事人簽訂的合同對(duì)失約人的處罰利息叫銀行罰息。

（四）貸款逾期違約金：性質(zhì)與罰息相同，對(duì)合同違約方的懲罰措施。

（五）計(jì)息方法的制定與備案

全國(guó)性商業(yè)銀行法人制定的計(jì)、結(jié)息規(guī)則和存貸款業(yè)務(wù)的計(jì)息方法，報(bào)中國(guó)人民銀行總行備案并告知客戶；區(qū)域性的商業(yè)銀行和城市信用社法人報(bào)人民銀行分行、省會(huì)（首府）城支行備案并告知客戶；農(nóng)村信用社縣聯(lián)社法人可根據(jù)所在縣農(nóng)村信用社的實(shí)際情況制定計(jì)、結(jié)息規(guī)則和存貸款業(yè)務(wù)的計(jì)息方法，報(bào)人民銀行分行、省會(huì)（首府）城支行備案，并由農(nóng)村信用社法人告知客戶。

房貸利率折扣的新規(guī)定

調(diào)息后按剩余的房貸本金、貸款期限和現(xiàn)行利率從新計(jì)算月供，貸款時(shí)利率打折或上浮的折扣或浮比不變（當(dāng)借款出現(xiàn)多次逾期或不良情況時(shí)，銀行有可能會(huì)取消利率優(yōu)惠折扣）。具體的調(diào)息時(shí)間不以人民銀行基準(zhǔn)利率的調(diào)息時(shí)間，是以貸款銀行借款合同里的具體約定為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)合同約定的時(shí)間點(diǎn)自動(dòng)更新，更新時(shí)間一般有兩種約定：

１、每年１月１日更新至現(xiàn)行利率

代表銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政銀行等

２、放款對(duì)應(yīng)月更新至現(xiàn)行利率

代表銀行：中國(guó)銀行

房貸利率折扣的出現(xiàn)，可以大大的減輕還貸者的經(jīng)濟(jì)壓力。借貸者在借貸之前要對(duì)比各個(gè)銀行的房貸利率折扣，進(jìn)而達(dá)到利益大化。