所謂房企凈負(fù)債率就是指房地產(chǎn)公司的負(fù)債總額，又被稱為凈借款比率。房企凈負(fù)債率=(計(jì)息負(fù)債-現(xiàn)金余額)*凈資產(chǎn)。根據(jù)三道紅線的規(guī)定，房地產(chǎn)公司的凈負(fù)債率是可以大于100%的。但是相對于資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金短債比來說，房企的凈負(fù)債率是比較容易優(yōu)化的。房企可以直接通過出售項(xiàng)目的形式來獲取現(xiàn)金流，這樣一來，就可以大大下降公司的凈負(fù)債率了。

房地產(chǎn)負(fù)債率為什么那么高?

房地產(chǎn)公司負(fù)債率高，根本原因是由于行業(yè)性質(zhì)所致，即建設(shè)工期和售樓期較長，而且除了拿地和售樓外，一些設(shè)計(jì)和施工等項(xiàng)目均為外包，這就涉及到回款的問題，再加上拿地、人員、土地儲(chǔ)備等貸款利息，都是高負(fù)債的因素。

營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率是一個(gè)很好的例子。它是指在某一特定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)品銷售收入與營運(yùn)資金平均占用額的比例，表明公司在一定時(shí)期(通常為一年)內(nèi)營運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)次數(shù)。

高負(fù)債的具體原因如下：

1、高負(fù)債拿地

高負(fù)債其實(shí)是房地產(chǎn)業(yè)的普遍現(xiàn)象，無論你是小房企還是萬科這樣的巨頭。數(shù)據(jù)說話：

根據(jù)2017年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在A股的地產(chǎn)上市公司(新證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類，截至3月14日)中，平均負(fù)債率為63.66%，這還僅僅是上市的，還有千千萬萬家沒上市的房企，它們的負(fù)債率或許遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于平均值。

不斷走高的地價(jià)持續(xù)擠壓房企的利潤空間，只有擴(kuò)大規(guī)模，才能獲得較充裕的資金、低的融資成本以及營業(yè)收入。因此一家小房企想要成長，除了投資物業(yè)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流外，土地儲(chǔ)備非常重要。某種意義上講，土地儲(chǔ)備就意味著銷量，意味著可持續(xù)發(fā)展能力。

但是過多的土地儲(chǔ)備就必然意味著龐大規(guī)模貸款，從而造成高負(fù)債，畢竟房企的自有資金有限。而如今受到監(jiān)管，像信托、表外和委貸等流入房地產(chǎn)的資金被掐斷，外借資金成本越來越高，這也是造成房地產(chǎn)公司負(fù)債率持續(xù)攀升的原因之一。

2、高負(fù)債+現(xiàn)金流，才能賺錢

個(gè)個(gè)都是腕兒，可是個(gè)個(gè)都是“負(fù)債累累”。拿恒大來說，拉長報(bào)告期的話，會(huì)發(fā)現(xiàn)：負(fù)債率增速大概和銷售額增速是成正比的。其中的答案就是他們有充足的現(xiàn)金流。