一、土地使用權(quán)年限的界定

居住用地70年；工業(yè)用地50年；、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

二、土地使用權(quán)的出讓與劃撥分類

土地使用權(quán)主要的兩種獲得途徑為出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。

（1）土地使用權(quán)出讓：是指國家以土地者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。其實(shí)質(zhì)是國家按照土地權(quán)與使用權(quán)分離的原則，把國有土地以約定的面積、價(jià)格、使用期限、用途和其他條件，讓與土地使用者占有、使用、經(jīng)營和管理。

（2）劃撥土地使用權(quán)：是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)只適用于公益事業(yè)或國家重點(diǎn)工程項(xiàng)目。

除此之外，土地使用權(quán)還可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押，但是要根據(jù)住房的不同情況而具體認(rèn)定。

三、土地使用年限如何計(jì)算

1、已購公房、央產(chǎn)房

已購公房和央產(chǎn)房同屬福利分房制度下的"產(chǎn)物"。取消福利分房后，已購公房和央產(chǎn)房也市進(jìn)行交易，由于是成本價(jià)的住房，因此買方在購買這類住房時(shí)需要繳納一定的土地出讓金。根據(jù)其住房權(quán)屬的特殊性，這類住房的土地使用年限計(jì)算方法也分為幾種不同版本。

（1）如果已購公房和央產(chǎn)房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓的第一套住房首次進(jìn)入二手房市場，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。其他住房上市時(shí)，依上述辦法分別計(jì)算使用年限，終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

例如：某住房1996年竣工，該樓第一套住房首次進(jìn)入二手房市場的交易日期為2000年，因此該棟樓的整體土地使用年限也從2000年開始算起，即終土地使用年限截止日期為2070年。2005年有其他業(yè)主將自己的住房出售，那么購房者購買后的土地使用年限為2070年－2005年＝65年。同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。

（2）如已購公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國有土地使用權(quán)出讓合同》或《轉(zhuǎn)讓合同》，以及下發(fā)的《國有土地使用證》核定土地使用年限為準(zhǔn)。（一般是從竣工日期算起）

例如：某住房1997年竣工，其《國有土地使用證》下發(fā)時(shí)間為2000年，而該住房所下發(fā)的《國有土地使用證》上標(biāo)注的使用年限為"1997年至2067年"，也就是說該住房的土地使用年限從1997年開始算起，這套住房的終土地使用年限到2067年為止。那么，如果這套住房的業(yè)主于2004年出售該房產(chǎn)，其新的土地使用年限為2067年-2004年＝63年。

2、經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)較為特殊，整個(gè)開發(fā)的樓盤并不具備土地使用權(quán)證?；谶@種情況，通常情況下，經(jīng)濟(jì)適用房的土地使用年限以基樓盤原始竣工的時(shí)間為準(zhǔn)。

例如：某磚混結(jié)構(gòu)的住房2000年竣工，則這套住房的終土地使用年限到2070年為止。住房的剩余土地使用年限＝2070年-購買的時(shí)間，比如，購買時(shí)間為2005年，則其剩余土地使用年限為65年。

3、商品房土地使用年限

商品房的土地使用年限是從開發(fā)商拿地之日開始算起。比如，開發(fā)商拿地時(shí)間是2000年，則其土地使用年限是2000年至2070年。A于2005年購買了該開發(fā)商的住房，則其剩余的年限為65年（2070年-2005年）。B在2010年購買了A的住房，則B所購買的住房，剩余土地使用年限為60年（2070年-2010年）。

買房的時(shí)候，一定要看下住房的土地使用年限是40年、50年，還是70年，還要計(jì)算下剩余的土地使用年限是多久，別買到土地使用年限快要到期的房子。