1、如果是通過按揭貸款購買的住房，買賣需要有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過戶。

2、如果是被法院等機(jī)關(guān)查封的情況，一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財產(chǎn)將被查封住房換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進(jìn)行二手房買賣。住房當(dāng)初分配給承租人時，對今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會在住房權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。

3、這種情況多數(shù)出現(xiàn)在住房的產(chǎn)權(quán)人原在某個單位，之后單位將住房作為實物分配給職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時，才能將住房上市轉(zhuǎn)讓。買賣這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

二手房交易詳細(xì)流程

1、信息匹配買方看房

首先要明確自己買房的需求，根據(jù)需求尋找現(xiàn)階段適合自己的房子，切忌一時跟風(fēng)昏了頭，房子單價總價都要考慮，不要高于自己的支付能力。當(dāng)然在看到好房源時也不必過于執(zhí)著原先設(shè)定的條件，看情況適當(dāng)調(diào)整，因為沒有滿足需求的房子，應(yīng)該允許多少存在一些偏差。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)查

產(chǎn)權(quán)調(diào)查一定不可忽略，得留意一些產(chǎn)權(quán)不明的二手房。如果你只是跟住房使用權(quán)人進(jìn)行交易，而沒有了解到住房的真實產(chǎn)權(quán)，即使你交付了全部房款，也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。夫妻共有房產(chǎn)，正在出租的住房，產(chǎn)權(quán)歸單位的房子，被抵押拍賣的房子等都不可交易。

3、雙方交談交納意向金

“意向金”是指買方為能更快找到理想物業(yè)，在購房目標(biāo)明確后，擬定區(qū)域、面積、價格、標(biāo)準(zhǔn)等，預(yù)先在信得過的中介公司交“意向金”并簽訂期限。中介收取“誠意金”后，有針對性的為買家尋找理想的房子。如在約定期限內(nèi)沒找到合適的房子則退還款項。

4、買賣雙方簽約

簽《買賣合同》是購房環(huán)節(jié)中重要的一環(huán)，條款都必須認(rèn)真思考謹(jǐn)慎擬定詳細(xì)閱讀，錯漏一個地方都不行。住房總價、違約金、滯納金、交房時間、過戶時間、稅費(fèi)支付、付款方式、物業(yè)交接等都必須白紙黑字寫清楚。

5、買方交定金

所謂定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人雙方的約定，由當(dāng)事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標(biāo)的額的一定比例（不高于20%），預(yù)先給付對方當(dāng)事人的或其替代物。

6、賣家辦理抵押注銷手續(xù)

在二手房交易中有相當(dāng)一部分房產(chǎn)是抵押房產(chǎn)。由于房產(chǎn)證不在業(yè)主手中，在交易時涉及向銀行贖樓問題。賣房人無法自行辦理抵押注銷手續(xù)的，買賣雙方及保證機(jī)構(gòu)可在“劃轉(zhuǎn)協(xié)議”中挑選不同的抵押注銷途徑。若無法解除抵押，雙方應(yīng)解除合同。

7、買方辦理銀行按揭手續(xù)

購房者如需貸款的，還應(yīng)在辦理過戶手續(xù)前辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)，等審批通過后再辦理過戶手續(xù)，千萬不可貸款審批還沒通過就先辦理過戶手續(xù)，萬一貸款審批沒有通過，買賣雙方都將陷入很被動的局面。

8、買方打首付款

購房款分批支付主要目的在于減少風(fēng)險，以防在交易過程當(dāng)中發(fā)生意想不到的損失。一般簽約當(dāng)日首付30%，取得收件收據(jù)時支付60%，產(chǎn)證辦理完畢支付后10%。買家和賣家在簽合同時一定要事先商定好付款方式和額度，白紙黑字寫清楚。

9、雙方辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移

(1)完稅

買賣雙方需到地稅局辦理手續(xù)，買方繳納相關(guān)稅費(fèi)

(2)辦理過戶登記

雙方持買賣合同和相關(guān)證件及材料到交易管理部門辦理登記手續(xù)。

10、賣方交房給買方

買方收樓時得根據(jù)雙方簽訂的合同逐項對住房情況進(jìn)行檢驗，設(shè)施設(shè)備細(xì)清點，質(zhì)量問題細(xì)排查，收樓證明備齊全……有任何問題須在收房之前與前業(yè)主商議，確定責(zé)任方，以免收房后扯皮。

11、買方領(lǐng)取住房權(quán)證

辦完權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)后，在房地局規(guī)定時間內(nèi)持完稅證明等文件及規(guī)定的其他證件，到住房所在地區(qū)縣權(quán)屬登記部門申請領(lǐng)取住房權(quán)證，同時住房權(quán)屬登記部門向賣房人發(fā)放“辦結(jié)單”。

12、銀行放款給賣房人

保證機(jī)構(gòu)根據(jù)賣家手中的“辦結(jié)單”，通知銀行將“專用賬戶”內(nèi)資金劃轉(zhuǎn)給賣家。自行劃轉(zhuǎn)資金的，可在此時將尾款交給賣方，因產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到其名下，也可留部分尾款，等物業(yè)交接完后結(jié)清。

13、物業(yè)交接

審查所買住房是否欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費(fèi)用之情形。拿到鑰匙后記得先換鎖，好留下各種費(fèi)用結(jié)清的收據(jù)、復(fù)印件等。

14、買方支付末期房款

在二手房交易過程當(dāng)中，往往有留有部分尾款，用來保證結(jié)清水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)，以及物業(yè)管理費(fèi)，同時還能對贈送的裝修部分以及家具、家電的完好等起到相應(yīng)的保障作用。