正常情況下，新房房價是要比拿地價格高的。通常開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標準之一。計算公式：最終售價=樓面地價+建筑成本價+開發(fā)商利潤。

最終出售的房價離不開樓面價，但那只是最原始的一部分成本。土地拍賣后要修建成住房，有9種費用無法避免，分別為土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安工程費、公共配套設(shè)施費、銷售費用、管理費及開發(fā)費、稅費及財務(wù)費用、成本分攤情況。此外，還有各類稅以及其他50余種費用，這些費用都會計算到最終房價里，再加上開發(fā)商的利潤，這才是最終呈現(xiàn)在購房者面前的住房售價。

新房的定價是由哪些因素決定的

一、土地成本

開發(fā)商的批地成本，這個價格是由城市，區(qū)域，地段，和容積率、綠化率決定的，還有拆遷費，安置費，勘察設(shè)計費，公共基礎(chǔ)設(shè)施費。

二、建安成本

樁基工程、鋼筋、砼、砌體工程、抹灰工程、外墻工程、室內(nèi)水電安裝工程、消防工程、屋面工程、門窗工程、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程、地下室、電梯工程、人工費、室外配套工程、模板、支撐、腳手架工程、塔吊、人貨電梯、升降機、排污、生產(chǎn)廠棚、檢測、試驗、監(jiān)理費、承包商管理費、資料、勞保及其他臨時設(shè)施的費用。

三、營銷成本

1.融資成本(利息)

2.稅務(wù)成本(營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、公司所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、土地使用稅)

3.地方各部門辦證成本。

4.營銷預(yù)算成本(廣告策劃費，開發(fā)商一旦挑選了讓中介代理銷售，這個營銷成本就直接轉(zhuǎn)移了，所以跳開中介自己去售樓處買房的價格和有中介帶過去的價格是完全一致的，即使沒有中介費，營銷成本也已經(jīng)在了，開發(fā)商不會因為一套房子的價格去破壞整個營銷體系，認識操盤項目的營銷總也沒有用，除非認識營銷總的上級，持有項目股權(quán)的高層人士。比如網(wǎng)購20元的產(chǎn)品，上門店買也是20元，店長不可能因為你沒有網(wǎng)購直接上門，省下了5元的網(wǎng)購平臺費而只收你15元，店長沒這個權(quán)限但是老板有，不過老板不會理你，因為店鋪有租金和進場費，除非老板有求于你)。

四、產(chǎn)品因素(購房指南)

1.環(huán)境：開發(fā)商品牌、經(jīng)濟態(tài)度、地段、交通、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、綠植、升值、地方規(guī)劃、潛力、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計費用、物業(yè)管理、市場供求、銷售技巧、自然環(huán)境不可復(fù)制。

2.產(chǎn)品：樓棟位置、樓層(7層以下的金三銀四，高層的越高層價格就越高)、戶型、朝向、景觀、外圍功能、面積、建筑結(jié)構(gòu)。