一、個人認為，如果是個人投資的話，最貼近實際情況的評估方法便是最準確的。回報是相對投入而言的，如果是按揭買房，實際投入是首期房款以及稅費及其他入住費用，而收益是年租金收入減去月供款*12，年租金收入一般以月租*11計，因為通常出租房平均每年約有一個月的空置期，因此：年租金收益率=年租金凈收入[即：(月租金*11-月供*12)/(住房首付款+其他前期投入)

二、這一公式能相對準確地評估投資回報。例：一套房子，總價80萬，首付24萬，稅費及其他費用以2萬計，月租金4200元，貸56萬，30年月供約3120元。

1、年租金收益率=(4000*11-3120*12)/(240000+20000)=2.52%，樓主提到的兩種方式是比較粗略的計算租金回報的方法，

2、按年租金收益率=當年年租金總額/購買時總房價計算，年租金收益率=4000*12/800000=6%

3、按年租金收益率=年租金凈收入(即：租金-月供)/住房收付款計算，年租金收益率=(4000*12-3120*12)/240000=4.4%，如果只是比較幾套房子的回報率，同時采用同一種計算方式的話倒影響不大，但如果要與其他投資方式如基金、國債比較，采用2、3公式會高估回報率。