土地屬于特殊的商品，土地所有權(quán)歸國家所有，開發(fā)商只能通過支付一定的費(fèi)用來擁有土地使用權(quán)。當(dāng)前在國有土地出讓時(shí)，正式掛牌的土地要附加相應(yīng)的容積率要求，與單純的地面地價(jià)相比較，將容積率與土地價(jià)格掛鉤也是比較合理的計(jì)算方法，下面為大家介紹什么是折合樓面地價(jià)，它與地面地價(jià)有什么區(qū)別。

一、什么是樓面地價(jià)

樓面地價(jià)是指單位建筑面積的價(jià)格,樓面地價(jià)=土地價(jià)格/建筑基地面積之和。指開發(fā)商將已列項(xiàng)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的土地價(jià)值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價(jià)格后對外轉(zhuǎn)讓的價(jià)款。這個(gè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價(jià),僅僅是土地的價(jià)值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。計(jì)算公式為:土地銷售總價(jià)除以總建筑面積。而地面地價(jià)是指土地價(jià)格除以土地面積,是拿地的單位面積成本,通常以畝計(jì)算。

二、樓面地價(jià)與地面地價(jià)的區(qū)別

1、樓面地價(jià)一般應(yīng)用于土地出讓或者買賣時(shí),而地面地價(jià)就是我們通俗的理解價(jià)格除以面積,這兩者不可能相同。

2、樓面地價(jià)指實(shí)際樓面平方面積價(jià)格,地面地價(jià)指實(shí)際地面平方面積價(jià)格,樓面平方面積也就是容積率,容積率一般是地面面積的1—2倍。

3、樓面地價(jià)=地面地價(jià)/容積率。 比如說開發(fā)商A以1000萬元取得一塊面積為1000平方米的土地,容積率為2.3,那么它的地面地價(jià)為1000萬/1000平方米=10000元/平方米,樓面地價(jià)10000/2.3%=434782元/平方米。

4、而樓面地價(jià)受到容積率的影響,容積率越大,樓面地價(jià)就越高,容積率則是由城市規(guī)劃管理部門根據(jù)地塊承載能力、周圍建筑高度等因素確定的城市規(guī)劃指標(biāo)。

5、樓面地價(jià)(分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e的地價(jià))=土地總價(jià)/總建筑面積。

通過上述介紹，大家對于樓面地價(jià)和地面地價(jià)的區(qū)別已經(jīng)有所了解，通常來說兩者相比較，樓面地價(jià)更容易理解且操作簡單，還具有易于應(yīng)用、更新方面等優(yōu)勢，為了規(guī)范開發(fā)商土地使用行為，確保一定的容積率，使用樓面地價(jià)來計(jì)算更加合理和方便一些，這也是政府和開發(fā)商都比較樂于接受的計(jì)價(jià)方式。