根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是以單位和個人轉讓國有土地使用權、地面上的建筑物及其附著物(簡稱房地產)所取得的增值額為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。但我國稅法對個人轉讓房地產土地增值稅方面出臺了以下一些優(yōu)惠政策。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅〔1995〕48號)規(guī)定，個人將住房產權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，免繳土地增值稅;通過法定繼承方式轉讓住房產權的，免繳土地增值稅;對個人之間互換自有居住用房地產的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免繳土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法〔1995〕6號)規(guī)定，個人擁有的房地產因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用、收回的，免繳土地增值稅;因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由個人自行轉讓原房地產而取得收入的，免繳土地增值稅;對個人轉讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經(jīng)向稅務機關申報批準，免繳土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅;居住未滿3年，按規(guī)定計征土地增值稅。而《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅〔1999〕210號)規(guī)定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅。“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)〔2005〕26號)制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。即，“原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地面上住房平均交易價格1.2倍以下?！?

根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，個人轉讓房地產土地增值稅具體計算主要分三種方法。

一、能提供評估價格的計算方法：

土地增值稅應納稅額=〔轉讓收入-評估價格-與轉讓房地產有關的稅金〕×適用稅率

1.“評估價格”是指由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格;

2.“與轉讓房地產有關的稅金”是指包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;

3.由政府批準設立的房地產評估機構評估發(fā)生的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除，但個人隱瞞、虛報房地產成交價格進行評估的，評估費用不允許扣除;

4.能提供評估價格的，已繳契稅在計算土地增值稅時不允許扣除。

例1：柳先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購買了一套面積為150㎡的商品房，繳納契稅12000元，并花50000元進行了裝修，2006年12月將住房以640000元的總價賣出，經(jīng)房地產評估機構評估價格為460000元，支付評估費用600元，住房出售支付了手續(xù)費、公證費等合理費用共計500元，上述住房原值及相關費用均提供了合法有效憑據(jù)。柳先生轉讓這套商品房是否要繳納土地增值稅?應繳多少?合計繳稅多少?

柳先生轉讓的這套商品房，由于住房面積為150㎡，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個月，因此其轉讓時應全額繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。柳先生應繳納的稅額為：1.營業(yè)稅=640000×5%=32000(元);2.城市維護建設稅及教育費附加=32000×(7%+3%)=3200(元);3.印花稅=640000×0.05%=320(元)4.土地增值稅：可扣除項目金額=460000+600+(32000+3200+320)=496120(元);增值額=640000-496120=143880(元)，增值率=143880÷496120×100%=29%，增值率不高于50%，適用稅率30%。應繳土地增值稅=143880×30%=43164(元)5.個人所得稅，可扣除的住房原值=400000+12000=412000(元)，可扣除的相關稅金=32000+3200+320+43164=78684(元)，可扣除的合理費用=裝修費+手續(xù)費(公證費等)=40000+500=40500(元)(稅法規(guī)定可扣除的裝修費最高限額為400000×10%=40000元，其實際支付的裝修費為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費)，應納稅所得額=640000-412000-78684-40500=108816(元)，應納所得稅額=應納稅所得額×20%=108816×20%=21763.2(元)。合計稅款總額=32000+3200+320+43164+21763.2=100447.2(元)。

二、不可取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的計算方法：

土地增值稅應納稅額=〔轉讓收入-上手購入價×(1+5%×n)-與轉讓房地產有關的稅金〕×適用稅率

1.“n”是指購入住房到轉讓住房的年度數(shù);

2.“與轉讓房地產有關的稅金”包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅;3.上手購房繳納的契稅可憑契稅完稅證在計算土地增值稅時予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)〔根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)〕。

例2：劉先生于2004年11月以400000元在某市區(qū)購買了一套面積為150㎡的商品房，繳納契稅12000元，并花費50000元進行了裝修，2006年12月將住房以640000元的總價賣出，住房出售支付了手續(xù)費、公證費等合理費用共計500元，上述住房原值及相關費用均提供了合法有效憑據(jù)。劉先生轉讓這套商品房應繳納哪些稅?應繳多少?

劉先生轉讓的這套商品房，由于住房面積為150㎡，屬于非普通住宅，且只居住了兩年零一個月，因此其轉讓時應全額繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和計征個人所得稅。劉先生應繳納的稅額為：1.營業(yè)稅=640000×5%=32000(元)2.城市維護建設稅及教育費附加=32000×(7%+3%)=3200(元)3.印花稅=640000×0.05%=320(元)4.土地增值稅：可扣除項目金額=400000×(1+5%×2)+12000+(32000+3200+320)=487520(元);增值額=640000-487520=152480(元)，增值率=152480÷487520×100%=31.28%，增值率不高于50%，適用稅率30%。應繳土地增值稅=152480×30%=45744(元)5.個人所得稅，可扣除的住房原值=400000+12000=412000(元)，可扣除的相關稅金=32000+3200+320+45744=81264(元)，可扣除的合理費用=裝修費+手續(xù)費(公證費等)=40000+500=40500(元)(稅法規(guī)定可扣除的裝修費最高限額為(400000×10%)40000元，其實際支付的裝修費為50000元，則只能在稅前扣除40000元裝修費)，應納稅所得額=640000-412000-81264-40500=106236(元)，應納所得稅額=應納稅所得額×20%=106236×20%=21247.2(元)

三、既沒有評估價格，又不可提供購房發(fā)票的計算方法：

土地增值稅應納稅額=轉讓收入×核定征收稅率(具體由各省確定)

例3：張先生于2006年12月將自己購于2003年8月的一套住房(非普通住宅)出售，售價為50萬元，由于保管不善不可提供出原購房時的相關原始憑證，也不可提供住房重置成本評估價格(假設當?shù)匾?guī)定個人轉讓房地產個人所得稅按照1.5%核定征收、土地增值稅按照1%核定征收)。張先生轉讓這套商品房應繳納哪些稅?應繳多少?

張先生轉讓的這套住房屬于非普通住宅，其居住時間為三年零四個月，因此其轉讓時應繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅，土地增值稅可享受減半征收的優(yōu)惠。由于其不可提供出完整的成本費用憑證，也不可提供住房重置成本評估價格，因此個人所得稅按照1.5%核定征收、土地增值稅按照1%核定征收。張先生應繳納的稅額為：1.營業(yè)稅=500000×5%=25000(元);2.城市維護建設稅及教育費附加=25000×(7%+3%)=2500(元);3.印花稅=500000×0.05%=250(元);4.土地增值稅=(500000×1%)×50%=2500(元);5.個人所得稅=500000×1.5%=7500(元)。