1、獲取信息

首先是盡可能多的獲取項目信息，至少要知道項目的類型、項目的面積、業(yè)主的特色，如果可以的話最好是有一份平面圖。有了這些信息，可以大概跟目前已經(jīng)在管的項目做一個鏈接，看看有哪些相似點，在進行下面工作的時候心里就能有個譜。

2、進行現(xiàn)場踏勘

有可能的話最好有機會自己公司單獨進行現(xiàn)場踏勘和接洽，如果是招標方式，很有可能業(yè)主方組織大家一起進行現(xiàn)場踏勘，這樣時間緊且溝通的機會比較少，但現(xiàn)場踏勘對服務方案的制定又是基礎，需要高度重視：

（1）準備工作：獲取基礎信息后，根據(jù)項目物業(yè)管理的特色先制定一個《現(xiàn)場調(diào)研表》包括面積、樓層、工程設施參數(shù)、保潔專項參數(shù)等，這樣看的時候更不容易遺漏。

（2）允許的情況下，盡可能多的拍照片，回去可以再整理。

（3）現(xiàn)場答疑的時候要認真聽、仔細記并積極發(fā)言（但要注意，發(fā)言提問一個是態(tài)度要好，另一個也要體現(xiàn)出自己公司的水平，不要弄巧成拙）。

3、了解服務需求

“做事不由東累死也無功”，如果不了解服務需求，服務方案無從談起。但了解服務需求可不單是追著業(yè)主問：（1）問出來的結果不一定是他想要的全部（有些他自己也不知道）；（2）問出來的結果很可能是公布出去的，沒有特色。經(jīng)驗是：（1）細看對方的書面材料（比如招標文件）。（2）結合自己的經(jīng)驗對需求進行深挖，可能的話與對方進行溝通。如果你的需求分析正好是對方想要又表達不出來的，那肯定是加分項啦。

4、確定服務目標和理念

根據(jù)項目特色和服務需求，確定本項目的服務目標和服務理念，只有確定目標，才可以策劃后邊的具體實施方案，目標錯了后邊可就都跑偏了?？赡艽蠹腋惺芷饋砦飿I(yè)服務就是保安、保潔、前臺之類的沒什么特色，那可就大錯特錯了，比如：都是寫字樓物業(yè)管理項目，政府機關類、金融類、高端寫字樓類、多業(yè)主寫字樓類都有很大的區(qū)別，服務的重點是樓內(nèi)的客戶還是外來的訪客，要體現(xiàn)的形象是高端、親和還是管理，這些都要確定。

5、確定管理模式

這個管理模式包括運營模式和收費模式。

運營模式包括單獨成立項目部、成立分公司還是掛在哪個在管項目項下？日常溝通匯報、考核支持的路徑是怎樣的？

收費模式通常有兩種是包干制還是酬金制。

管理模式的確定既影響費用又影響架構，需要根據(jù)項目特色、服務需求、服務目標和費用控制額度綜合考慮。

6、確定人員架構

上面5步都確定了，其實大的人員架構就基本出來了。在做方案的時候，這一部分除了部門設置、崗位設置、形成架構圖之外，還要說明每個崗位的主要職責、配置標準、配置方式（比如總部派人、當?shù)卣衅傅龋?/p>