作為證書之一種，房產證具有以下顯著特色：

　　(1)房產證只能由房地產主管機關發(fā)放。

　　(2)房產證是對特定住房所有權歸屬的書面證明，并可記載特定住房共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況。基于一物一權主義，房產證以一住房一房產證為原則，即一個具有獨立建筑結構與使用功能的住房　(包括區(qū)分所有的住房)只有一個所有權，在不動產登記上只能有一項所有權登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個房產證。

　　(3)房產證只能向特定住房的所有權人發(fā)放，如住房系共有，在住房所有權證之外，還可向共有權人發(fā)放共有權證。

　　(4)房產證是登記機關在對特定住房權屬情況進行登記之后，向特定權利人發(fā)放的權屬證明，房產證的內容應與登記簿的內容相一致。

　　由于住房是重要的不動產，與之相關的交易活動極為普遍，因而房產證在交易活動中得到廣泛的運用。但在實務中，對房產證的認識與其性質相悖之處仍嫌較多，歸納起來主要有兩類：

　　其一，顛倒房產證和不動產登記簿的關系，以為房產證是證明住房所有權的唯一合法憑證，登記簿只是房產證的檔案。

　　例如，在實務中判斷一個人是否擁有特定住房的所有權時，以為是否持有房產證就是根本依據(jù)。

　　其二，混淆證書與證券的性質，以為房產證具有證券的性質與作用，可以代表其上記載的住房所有權。

　　例如，在住房買賣中，以為房產證的交付具有住房所有權移轉的效力;或者在住房抵押中，以為房產證交給抵押權人占有具有設定抵押權的效力。

　　按照我國現(xiàn)行的住房所有權登記制度，住房登記是城鎮(zhèn)住房權利歸屬的法定公示方法。在以住房為標的物的交易活動中，以住房為標的物的物權取得、設定、變動等，須經登記始發(fā)生物權法上的效力。所以，住房所有權歸屬的確認須以登記簿上的記載為準。房產證作為一種證書，雖然可以證明住房所有權歸屬于誰的法律事實，但其證明力的依據(jù)是其上記載與登記簿上的記載具有一致性。如果離開了不動產登記簿或與登記簿的記載不相一致，房產證在交易活動中就失去了對住房權利歸屬的證明力，而只能成為向登記機關請求確權的證明文件。如果登記簿上未作變更，房產證自身任何單獨的變更均不產生物權法上的效力。

　　例如，在住房買賣時，房產證的交付并不產生住房所有權移轉的效果，房產證受讓人并不可以取得出賣人的房產證為由，主張其已經取得住房所有權。房產證遺失后，住房所有權人并不因此失去住房所有權，權利人可根據(jù)登記簿的記載主張和行使權利，并可要求機關根據(jù)登記簿上的記載補發(fā)房產證?？梢姡慨a證不可脫離登記簿的記載而發(fā)揮其證明作用。

　　所謂“住房權屬證書是權利人依法擁有住房所有權并對住房行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證”的規(guī)定，實際上顛倒了房產證和不動產登記簿的關系，誤解了物權公示的原則、意義和適用規(guī)則。房產證也不具有代表住房所有權的功能，這一點與證券大不相同。同是書面憑證，證書與證券在性質上的主要區(qū)別是：證書僅僅是證明法律事實的書面憑證，房產證作為權利證書，只能證明特定住房所有權歸屬于誰，而不可代表其上記載的權利;證券不僅可以證明權利的歸屬，如當事人在訴訟中即使只有持有證券這一孤證，亦可充分證明其擁有證券上的權利，而且還能代表其上記載的權利，移轉交付證券即產生權利移轉的效力。

　　當然，在與住房有關的交易活動中，房產證還是可以起到一定的證明作用。但是，房產證所起到的只是初步的證明作用。在住房買賣的締約過程開始時，欲出賣住房的一方出示房產證，可以初步證明自己是住房所有權人，有關的締約談判可以據(jù)此展開。如果雙方初步達成一致并且準備簽訂住房買賣合同時，一方當事人不應只根據(jù)對方房產證的記載就與之訂立合同，而應當?shù)椒康禺a主管機關查閱住房登記簿，以了解對方是否為真正的住房所有權人、該住房上是否設定了抵押等情況，因為只有登記簿上的記載才是具有公信力的權利歸屬證明。在住房買賣合同履行時，賣方向買方交付房產證，并不產生住房所有權移轉的法律效果，必須在不動產登記簿上進行所有權主體的變更登記(即通常所說的“過戶登記”)，才能產生住房所有權移轉的法律效力。嚴格說來，在住房所有權移轉過程當中，房產證是不可隨之移轉的，房地產主管機關在進行過戶登記之后，不應將賣方原先持有的房產證經變更記載后轉交給買方，而應當將賣方原先持有的房產證收回，再向買方發(fā)放新的房產證?？梢?，在住房交易過程當中，房產證的證明作用是極為有限的，遠不如生活中普遍的其他一些證書，如身份證、畢業(yè)證、合同書等。當然，盡管房產證的交付不具有物權法上的效力，但在審判實踐中據(jù)此判斷是否存在債的關系方面，還是有一定的證明意義。

　　例如，房產證的交付可以證明雙方當事人之間可能存在住房買賣合同關系，可以證明賣方有交付住房所有權的意思表示;在涉及住房抵押的交易活動中，抵押權人占有房產證可以證明抵押合同關系的存在等等。