房貸提前還款縮短年限的計算方法如下：

1、房貸提前還款后剩余的本金=(貸款總額-提前還款部分)。

2、房貸提前還款后剩余的利息=(貸款總額-提前還款部分)*協(xié)議利率*還貸年限。

商業(yè)貸款和公積金貸款最大的區(qū)別是利率不同，國家調整貸款利率時，商業(yè)貸款和公積金貸款分別調整。貸款的調整利息，從下一年的元月一號開始調整。提前還貸款，不影響利率，但是影響用戶每個月的還貸總額。

提前還貸的注意事項有哪些

1、提前還貸要注意銀行的要求

借款人想提前還貸，必須是在還款半年以上，甚至個別銀行要求已經還款一年以上。銀行一般要求借款人提前15個工作日提交書面或電話申請，銀行接到借款人提前還貸申請后要審批，所以一般需要一個月左右的時間。此外，各家銀行對于提前還貸的要求有所不同，比如有的銀行規(guī)定提前還貸是1萬的整數(shù)倍，有的銀行需要收取一定數(shù)額的違約金。

2、提前還貸要準備好相關材料

借款人如果要提前還貸的話，一般要在電話或書面申請后，攜帶自己的身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)。如果是結清全部尾款的借款人，在銀行計算出剩余貸款額后，便于借款人存入足夠的錢來提前還貸。如果是轉按揭業(yè)務的客戶和業(yè)主，最好找專業(yè)的擔保機構做委托公證，以免出現(xiàn)業(yè)主提前還款后，客戶不買或是客戶用首付幫業(yè)主還清尾款后業(yè)主漲價的風險。

3、提前還貸后需要辦理退保和解除抵押

貸款人提前結清全部尾款后，銀行會出具結清證明，借款人攜帶銀行開具的貸款結清證明原件、原保單的正副本和發(fā)票，打電話給相關保險公司，預約退保即可。借款人在辦理貸款時，銀行會辦理抵押登記?？蛻艚Y清貸款后，一定不要忘記去解抵押。借款人要攜帶房產證，結清證明和抵押在銀行的他項權利證去辦理解抵押。

4、并非所有人都最適宜提前還貸

已經簽約的較高折扣利率貸款的客戶，還有等額本息還款已經高于5年的，不建議提前還貸。