隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，對(duì)城市土地的需求急劇增長(zhǎng)。為滿足這一需求，住房拆遷現(xiàn)象越來越多，而伴隨著住房拆遷，住房評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)逐漸被大家關(guān)注。

住房拆遷核心的問題就是住房拆遷補(bǔ)償問題，而在補(bǔ)償問題中首先就是拆遷補(bǔ)償價(jià)格的確定。本期億房小報(bào)告將以城市舊房拆遷評(píng)估價(jià)格形成為研究對(duì)象，探討如何確定合理的補(bǔ)償價(jià)格。

城市住房拆遷是指取得住房拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地面上的住房及其附屬物，并對(duì)被拆遷住房的人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為。而拆遷評(píng)估是指為確定被拆遷住房貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷住房的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

拆遷住房?jī)r(jià)格評(píng)估三大方法：成本法價(jià)格低，市場(chǎng)法靠譜。

1、市場(chǎng)比較法

就是根據(jù)被拆遷住房的基本情況（主要包括住房的使用面積、區(qū)位、用途、住房質(zhì)量等），參考相近的住房市場(chǎng)成交價(jià)格，推算出一個(gè)價(jià)格區(qū)間，對(duì)不同情況給予被償。

2、成本法

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重新購建價(jià)格來求取估對(duì)象價(jià)值的方法。具體的說，是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

3、收益法

指住房人擁有的住房權(quán)，在現(xiàn)在和未來可能為其帶來的利益。

無論何種類型的評(píng)估，均要求對(duì)被拆遷住房項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)細(xì)的實(shí)地勘察，依據(jù)所掌握的資料，分析擬定拆遷對(duì)象的特色，針對(duì)不同類型、不同用途、不同區(qū)位的住房，分別選用相應(yīng)的評(píng)4、估方法。

從某種意義上講，收益法測(cè)算出的價(jià)值傾向于高買價(jià)，屬于理論價(jià)格；成本法測(cè)算出的價(jià)值傾向于低賣價(jià)；市場(chǎng)比較法測(cè)算出的價(jià)值傾向于市場(chǎng)價(jià)格。

市場(chǎng)對(duì)土地的需求強(qiáng)度決定了土地價(jià)格的升幅，并與住房本身的價(jià)格變化共同決定了住房的市場(chǎng)價(jià)格，也決定了住房的補(bǔ)償額度。影響住房的評(píng)估價(jià)格有拆遷住房的自身因素和外部因素，其中自身因素又包括住房的區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素三類。（本文將只對(duì)拆遷住房的自身因素進(jìn)行分析）

由于土地位置的固定性，使土地的經(jīng)濟(jì)意義具有區(qū)域性特征。土地價(jià)格變動(dòng)受不同用途以及道路通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度和繁華度等因素影響，其價(jià)格的上漲幅度也不盡相同。

住房拆遷評(píng)估方法多種多樣，在住房評(píng)估過程當(dāng)中要采取準(zhǔn)確的方法才能避免吃虧。