1、如果按揭貸款合同未能訂立是因開(kāi)發(fā)商的原因造成的，比如因開(kāi)發(fā)商手續(xù)不齊備或銀行認(rèn)為開(kāi)發(fā)商缺乏保證能力等情況，造成購(gòu)房者因不可辦理按揭而又無(wú)能力繼續(xù)履行合同的，購(gòu)房者可以退房、退首付而不用承擔(dān)任何責(zé)任，甚至還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

2、如果是因?yàn)椴豢蓺w責(zé)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者雙方原因，*終造成貸款無(wú)法辦理的，購(gòu)房者也可以要求解除合同、退還購(gòu)房首付款。不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因主要是政策性因素等，如果產(chǎn)生這種情況，購(gòu)房者也可以要求退房，退還首付款。

3、如果是因?yàn)橘?gòu)房者自己的原因，如購(gòu)房者提供的資料不齊備，或者購(gòu)房者缺乏還款能力，銀行審查認(rèn)為購(gòu)房者不符合貸款條件，不予發(fā)放貸款，造成貸款合同不可能訂立，如上述情況購(gòu)房者要求解除已訂立的購(gòu)房合同，則法院一般不予支持退款。

4、如果購(gòu)房人并沒(méi)有法定或約定的解約權(quán)，那么購(gòu)房人要求解除買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)際上是一種違約行為。但購(gòu)房者可以通過(guò)如下方式處理：

研究買(mǎi)賣(mài)合同中是否有相關(guān)約定，即此時(shí)購(gòu)房人是否具備解約權(quán)。

如果購(gòu)房人在付款等方面確實(shí)存在困難，可以通過(guò)與開(kāi)發(fā)商友好商議，并支付一定的補(bǔ)償金(包括開(kāi)發(fā)商已經(jīng)支付的印花稅等費(fèi)用)或違約金，一般開(kāi)發(fā)商是可能同意解除買(mǎi)賣(mài)合同的。

房款首付如何計(jì)算

首付便是購(gòu)房時(shí)按國(guó)家占比第一次付款的最低占比賬款，自然付款還可以高于過(guò)這一額度但不低于，剩下的從金融機(jī)構(gòu)貸款。從2007年六月份起，住房按揭貸款貸款首付款占比不可小于30%。充分考慮中低收入者人民群眾的住宅要求，對(duì)購(gòu)買(mǎi)自住住宅且套型總建筑面積90平米下列的仍實(shí)行首付款占比20%的要求。

房貸首套房首付比例為20%-30%，二套房首付比例為50%-70%，執(zhí)行利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。各地區(qū)首付比例會(huì)有差別。一手房按揭套次、實(shí)際按揭利率、按揭成數(shù)及按揭年限最終以銀行審批為準(zhǔn);(一般情況下：首套房貸，普通住房首付不低于30%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率;二套房貸首付均不低于60%，執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%;三套房不可以貸款買(mǎi)房)。