向當(dāng)?shù)胤抗芫滞对V，開(kāi)發(fā)商是不可捂盤(pán)的，捂盤(pán)惜售或者變相囤積房源都可以投訴。根據(jù)商品房銷售管理?xiàng)l例，開(kāi)發(fā)公司須在取得預(yù)售許可證后十日內(nèi)開(kāi)盤(pán)銷售。

除了捂盤(pán)銷售，無(wú)良房企還有哪些套路呢?

一、在容積率上做文章

容積率是指一個(gè)小區(qū)的地面上總建筑面積與總用地面積的比率。舉個(gè)例子，在面積為1萬(wàn)平方米的地塊上建房，每層建筑面積1萬(wàn)平方米，建兩層，總建筑面積為2萬(wàn)平方米，容積率就是2.0。

一般來(lái)說(shuō)，容積率越低，居住密度越小，就相對(duì)舒適。顯然調(diào)高容積率是開(kāi)發(fā)商壓縮樓盤(pán)成本的重要手段。規(guī)劃和城建部門(mén)會(huì)制定樓盤(pán)的容積率，而有“實(shí)力”的開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)特殊的途徑，打通主管部門(mén)的關(guān)系后，主要通過(guò)增加樓層和下降商品房高度兩種方式來(lái)提高容積率，而且購(gòu)房者也不容易發(fā)現(xiàn)。

二、無(wú)預(yù)售許可證就認(rèn)籌

在沒(méi)有取得"預(yù)售許可證"之前，大部分開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤(pán)前都會(huì)組織認(rèn)籌活動(dòng)，旨在收取一定的“認(rèn)籌金”，其目的是為了圈住一部分客戶。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，搞認(rèn)籌活動(dòng)有以下幾種好處：

1、篩選優(yōu)質(zhì)客戶。優(yōu)質(zhì)客戶不僅體現(xiàn)在支付能力上，也體現(xiàn)在支付意愿上。

2、預(yù)測(cè)開(kāi)盤(pán)效果。通過(guò)認(rèn)籌獲得的客戶一般都是優(yōu)質(zhì)客戶，認(rèn)籌數(shù)量決定開(kāi)盤(pán)數(shù)量。比如通過(guò)幾個(gè)月的蓄客，獲得2000個(gè)認(rèn)籌客戶，最后開(kāi)發(fā)商可能只放出500套房源。

3、認(rèn)籌能獲得一筆流動(dòng)資金。每人幾萬(wàn)塊錢(qián)的認(rèn)籌金，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一筆無(wú)息貸款。大開(kāi)發(fā)商可能不在乎，小開(kāi)發(fā)商可是比較在乎的，總之這筆錢(qián)能起到周轉(zhuǎn)作用。

不過(guò)對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就要警惕小心了，一般開(kāi)發(fā)商組織認(rèn)籌活動(dòng)時(shí)還未取得預(yù)售證，開(kāi)盤(pán)時(shí)間掌握在他們手中，在上漲周期中，開(kāi)發(fā)商傾向于捂盤(pán)漲價(jià)，等真正開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，價(jià)格已經(jīng)比認(rèn)籌的時(shí)候高了很多。另外，如果樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中遇到大問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商也可能攜款跑路，給購(gòu)房者帶來(lái)很大的損失。

三、囤地

對(duì)于開(kāi)發(fā)商的“囤地”不建，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，是為了等待土地升值及房?jī)r(jià)上漲，坐享土地增值空間，這種行為同時(shí)造成了房源供應(yīng)短缺，助推房?jī)r(jià)。另外，開(kāi)發(fā)商“囤地”會(huì)制造土地供應(yīng)緊張的假象，造成“地王”頻現(xiàn)。

囤地的行為，促使一邊是售樓現(xiàn)場(chǎng)人滿為患，另一邊是不少地塊“曬太陽(yáng)”，成為樓市的一大怪象。