租賃合同的最長(zhǎng)期限是二十年。如果當(dāng)事人訂立的租賃合同期限高于二十年的，則高于部分是無(wú)效的；并且如果當(dāng)事人續(xù)定租賃合同的，合同中約定的租賃期限自續(xù)訂之日起也不得高于二十年。

住房租賃合同的基本內(nèi)容

《商品住房租賃管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，住房租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。住房租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1、合同主體：住房租賃合同的主體包括出租人和承租人，雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)寫明出租人的姓名或名稱及其住所。

2、住房狀況：住房租賃合同的標(biāo)的物是特定的住房，住房的特定化要通過(guò)住房的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)施及狀況等休現(xiàn)。

3、租賃期限：租賃期限，是指出租人將住房的使用權(quán)和收益權(quán)讓渡給承租人的期限。我國(guó)法律規(guī)定租賃期限不得高于二十年，高于二十年的，超出的部分無(wú)效。

4、租賃用途：租賃用途，是指承租人使用租賃住房的目的，包括從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和生活居住。住房用途在建設(shè)時(shí)經(jīng)規(guī)劃部門確定，不允許當(dāng)事人擅自改變住房用途。

5、租金支付：租金是住房承租人為取得一定期限的住房使用權(quán)而付給出租人的報(bào)酬，是承租人向出租人所支付的對(duì)價(jià)。租金的支付方式可以有現(xiàn)金、支票、匯票等方式。租金的支付期限由當(dāng)事人自由約定。，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。

6、住房修繕：為保證租賃期間住房一直處于安全和適用的狀態(tài)，雙方應(yīng)對(duì)租賃期間住房的自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任加以約定。出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

7、違約責(zé)任：違約責(zé)任在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離;如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其商議下降房租等。