小產(chǎn)權(quán)房沒有房本，通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。也就是說因為小產(chǎn)權(quán)房并非由國家所頒發(fā)，所以小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的房子，只有土地證，也相當于買了小產(chǎn)權(quán)房的房子只有使用權(quán)，沒有的所有權(quán)。

小產(chǎn)權(quán)房的定義

小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地面上建設的住房，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，又叫小產(chǎn)權(quán)房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)

國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)房”，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫“小產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設用地面上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民根本不可夠購買;另一種是在集體公司用地或者占用耕地違法建設的。

和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。“廉價”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。說明一開始相當多的農(nóng)民本身自己沒有建設能力為了盡快建好自己的住房把一部分小產(chǎn)權(quán)的房子賣出去。差不多以集資的形式把自己的房子建起來。雖然暫時沒有權(quán)證，還是有相當多城鎮(zhèn)居民和外來人員購買了小產(chǎn)權(quán)房。既購買了相當便宜的房子自己居住，同時也是很大程度上幫助了農(nóng)民解決了的建房資金難題。

為什么不建議買小產(chǎn)權(quán)房子

1、不可辦理產(chǎn)權(quán)登記或過戶

小產(chǎn)權(quán)房子是沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證的，因此購房者即便花了錢買了小產(chǎn)權(quán)房，買到的也僅僅是一個使用權(quán)而已。是無法辦理產(chǎn)權(quán)登記的，也就無法拿到正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證。如果是買的二手小產(chǎn)權(quán)房，購房者同樣無法和買方進行住房過戶，住房無法保障真正屬于購房者。

2、必須全款買房

大家買小產(chǎn)權(quán)房的原因是因為價格較低，但是由于小產(chǎn)權(quán)證拿不到銷售或預售許可證，無法備案，購房者無法辦理貸款手續(xù)，必須支付全款。當然同樣的道理，購房者買了住房之后也是無法辦理住房抵押貸款的。

3、質(zhì)量可能存在問題

很多的小產(chǎn)權(quán)都是位于城鄉(xiāng)交接的地方，承建的開發(fā)商實力一般有限。因此在開發(fā)過程當中住房出現(xiàn)質(zhì)量問題的幾率會大大增加，甚至有些都達不到防水、消防的建筑規(guī)范。購房者有的時候無法判斷準確判斷住房質(zhì)量，有時候只能自行承擔損失。

4、在想出手比較難

由于小產(chǎn)權(quán)房是沒有產(chǎn)權(quán)證書的，大多數(shù)的購房者還是想要購買有產(chǎn)權(quán)的住房的，如果業(yè)主想要向非集體成員的第三人出售小產(chǎn)權(quán)房，因其沒有房產(chǎn)證而無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，小產(chǎn)權(quán)住房購買人完全可以與其他人再次簽訂住房買賣協(xié)議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。

5、無法遷入戶口

很多購房者買房的目的是為了遷戶口，但是如果你買了小產(chǎn)權(quán)房，這一目的就達不到了。按照規(guī)定，買了小產(chǎn)權(quán)是無法辦理戶口遷移手續(xù)的。