在二手房市場中，住房買賣大的風(fēng)險是什么？恐怕是因為房價的漲跌。房價跌了，購房者想毀約；房價漲了，房主想毀約。

試想一下，買第一套房或者賣了自己的小房子想換套大房子，遇到房主毀約，買不到房子不說，手中的現(xiàn)金卻有可能因為房價上漲而面臨購買力縮水的風(fēng)險。

在說明毀約的各種情況之前，我們先來梳理下二手房的交易流程（簡化）：

看房選房→簽約訂房→資金→辦理貸款→繳稅過戶→物業(yè)交割

在整個二手房交易流程中，一般房主毀約分為四個階段，分別是：

1、已交定金未網(wǎng)簽；

2、已網(wǎng)簽未貸款；

3、已貸款未過戶；

4、已過戶未入住。

房主在這四種情況下違約，購房者可以做什么？

第一種、已交定金未網(wǎng)簽

從各種房產(chǎn)糾紛的結(jié)果來看，購房者如果只交了定金，主張繼續(xù)完成交易的困難比較大。

第二種、已網(wǎng)簽未貸款

這種情況下，購房者要求房主繼續(xù)履行合同的成功率很大，但有一個大的障礙——全款支付。

具體來說，如果房主拒絕過戶，雙方必須走司法程序。在這個過程當中，法院會要求購房者掏全款才能支持購房者的訴求。對于購房者來說，首付已經(jīng)很艱難了，如果再掏出上百萬甚至幾百萬來全款買房，難度可想而知。很多購房者也因此不再要求繼續(xù)履行合同。

但是這里有一種操作方式——先借錢后補按揭，我們希望購房者了解，雖然您不一定會采用。

法院要求購房者全款支付，購房者可以先借錢，完成過戶拿到房產(chǎn)證，然后辦理住房抵押貸款。

這種方式的難點并不在借錢，而是在于補按揭的風(fēng)險。如果補按揭無法順利辦下來，又要承擔(dān)巨額的利息成本，普通購房者是難以承受的。

補按揭是什么？

購房者向他人借錢或者通過融資工具完成全款購房，然后以房產(chǎn)證為抵押向銀行申請補做按揭貸款，償還全款買房時欠下的債務(wù)，這個銀行按揭貸款就是“補按揭”。補按揭一般要求在住房過戶結(jié)束后3年內(nèi)申請，高于這個期限，銀行一般不予受理。貸款的額度和還款方式跟正常的銀行貸款沒有區(qū)別，有點類似于“過橋”。

購房者須注意的是，現(xiàn)在銀行貸款在供需兩端都有所收緊，先咨詢銀行是否支持補按揭，再決定是否要堅持完成住房過戶。否則，購房者剛打贏官司就得賣房了！

第三種、已貸款未過戶

這種情況不在少數(shù)，多半是因為房子。房子產(chǎn)權(quán)還在房主手里，自己卻要背負貸款，的確有點難以接受。但從此類糾紛的結(jié)果來看，購房者獲得支持的難度頗大，除非按照第二種方式處理：購房者全款買房。否者，購房者多能獲得一定數(shù)額的違約補償。

第四種、已過戶未入住

這種情況下，房主不愿意騰房子也不現(xiàn)實了，房子過戶完成，房產(chǎn)證都已經(jīng)完成更名了，原房主已經(jīng)跟這套房子沒關(guān)系了。除非有極其特殊的情況出現(xiàn)，房主才有可能要求撤銷住房交易。

在二手房交易中，房價變動帶來的交易糾紛多，購房者要擦亮雙眼。你們應(yīng)該在交易中搞清楚住房產(chǎn)權(quán)狀況，是否產(chǎn)權(quán)人都同意賣房（現(xiàn)實中房主以配偶不知情為借口要求毀約的情況不在少數(shù)），在合同中約定清楚交易方式、違約處理方式等。