1、如果住房在保質(zhì)期內(nèi)發(fā)生外墻脫落的問題，則由施工單位無償修復(fù)。如果該樓盤有物業(yè)就是物業(yè)出面負(fù)責(zé)通知協(xié)調(diào)開發(fā)商處理，如果沒有物業(yè)公司，就是業(yè)委會、業(yè)主代表、居委會負(fù)責(zé)通知協(xié)調(diào)開發(fā)商處理。

2、如果高于保質(zhì)期，則需動用住房維修基金去維修。

根據(jù)住建部《住房建筑工程質(zhì)量質(zhì)保辦法》第十四條規(guī)定，在質(zhì)保期限內(nèi)，因住房建筑工程質(zhì)量缺點(diǎn)造成住房所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，住房所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位可向造成住房建筑工程質(zhì)量缺點(diǎn)的責(zé)任方追償。

第十五條規(guī)定，如因質(zhì)保不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，則由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。

外墻皮脫落開發(fā)商質(zhì)保多久

根據(jù)商品房的管理條例，外墻瓷磚的保質(zhì)期一般是五年，而具體的日子要從驗收合格日才開始計算。

工程結(jié)束之后，質(zhì)量達(dá)不到相關(guān)的要求，可以要求開發(fā)商返工，同時要修理。如果出現(xiàn)了一些損失，也應(yīng)該由開發(fā)商來賠償。如果情節(jié)比較嚴(yán)重，會對開發(fā)商進(jìn)行停業(yè)整頓，同時還會下降資質(zhì)，甚至?xí)蹁N資質(zhì)證書。這也提醒著開發(fā)商建設(shè)的時候一定要注意工程的質(zhì)量問題，避免以后出現(xiàn)脫落的情況。

過了住房質(zhì)量質(zhì)保期如何維權(quán)

（一）住房的質(zhì)保期限是可以同開發(fā)商商定的

國家法律規(guī)定了建筑商對房地產(chǎn)開發(fā)商的較低保護(hù)期。這一期限是建筑商對房地產(chǎn)開發(fā)商的質(zhì)保期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。但是，等房子銷售到消費(fèi)者手中，上述規(guī)定的質(zhì)保期限很可能已經(jīng)過了大半。

開發(fā)商對業(yè)主承諾的住房住宅質(zhì)保期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎(chǔ)，扣除房子驗收合格到銷售給業(yè)主的這段時間確定。因此，這一期限要比上面規(guī)定的住房質(zhì)保期限要短許多，有時可能業(yè)主拿到房子，一些質(zhì)保期已經(jīng)過了。其實，住房的質(zhì)保期限是可以同開發(fā)商商定的，這就要求我們訂立購房合同時，一定要注意作為合同附件的《住宅質(zhì)量保證書》，看清楚上面所承諾的質(zhì)保時間長短和起算時間；如果覺得質(zhì)保時間太短，可進(jìn)行補(bǔ)充約定。

（二）質(zhì)保期過了仍可處理

住房出現(xiàn)質(zhì)量缺點(diǎn)，首先應(yīng)該確定屬于何種問題，是否在質(zhì)保期限之內(nèi)。若在質(zhì)保期限之內(nèi)，應(yīng)馬上找開發(fā)商要求處理。同時，應(yīng)記明因為住房質(zhì)量缺點(diǎn)造成的損失，便于之后要求賠償。

對高于質(zhì)保期的住房質(zhì)量問題，購房者要區(qū)分清楚情況以便進(jìn)行處理。

如果是因為開發(fā)商故意拖延而高于期限，或者因為屢修屢壞、屢壞屢修而高于期限，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，購房者有權(quán)追訴。只是購房者要注意保存相關(guān)證據(jù)，便于日后證明用。對于確實高于期限的住房質(zhì)量問題，購房者也可以找開發(fā)商，要求其本著為客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，提供維修服務(wù)，可能需要支付一定費(fèi)用。