未經(jīng)備案的住房買(mǎi)賣(mài)合同有效，依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，住房買(mǎi)賣(mài)合同并不一是要備案才有效的，住房買(mǎi)賣(mài)合同依法成立的就有效，但不備案的，辦理住房過(guò)戶(hù)登記時(shí)可能受影響。合同生效要件為：當(dāng)事人具有相應(yīng)的訂立合同的能力；意思表示真實(shí)；不違反法律和社會(huì)公共利益。

住房買(mǎi)賣(mài)違約怎么辦

1、補(bǔ)充協(xié)議的效力優(yōu)先于原協(xié)議書(shū)效力。因?yàn)檠a(bǔ)充協(xié)議視為對(duì)原合同部分更改。

2、根據(jù)您所述，此情形屬于賣(mài)方違約。根據(jù)合同與民法通則，您可單獨(dú)挑選以下方式之一維護(hù)您的合法權(quán)益：

（1、請(qǐng)求解除合同，要求對(duì)方雙倍返還定金，即返還您本金之余再外加一部分作為違約金。（法律依據(jù)是《民法通則》第89條第三款“接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。）

（2、要求繼續(xù)履行合同（即交付住房），每延遲交付一日按日違約金千分之五計(jì)算。（不要小看這千分之五，它會(huì)是一筆大數(shù)目。計(jì)算方式是180w乘以0.5％的x次方。x即延遲的日期。自己算算吧）

（3、要求解除合同，返還定金，并按每延遲交付一日按日違約金千分之五計(jì)算。

（4、要求繼續(xù)履行合同，并要求對(duì)方賠償房款的20％。

（5、要求解除合同，并要求對(duì)方賠償房款的20％。

簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同要注意什么

1、仔細(xì)閱讀合同條款

簽訂合同時(shí)要仔細(xì)閱讀合同條款，注意各個(gè)細(xì)節(jié)，如果有不清楚的條款，可以要求中介機(jī)構(gòu)或者賣(mài)方予以解釋。假如你覺(jué)得有必要修改或補(bǔ)充的，可以與對(duì)方商議處理，這樣在發(fā)生糾紛時(shí)才可以將合同作為依據(jù)，主張自己的權(quán)利。

2、盡量利用合同附件

一些賣(mài)家承諾贈(zèng)送的設(shè)施等僅限于口頭承諾是沒(méi)有法律保障的，這時(shí)你不可因?yàn)橐孀踊蛘吲侣闊┒堰@些約定一筆帶過(guò)，這樣的話(huà)，如果產(chǎn)生糾紛就無(wú)法保障自己的權(quán)益。所以，在簽訂住房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要盡量利用合同的附件，將這些問(wèn)題約定清楚。