審查

審查是市民購房前不可忽視的重要一步。一般來說,市民在確定了購房的區(qū)域、房子的面積后,如價格在自己的承受范圍內,就會考慮購買。但千萬不要心急,做好前期審查工作至關重要。首先,審查房地產公司開發(fā)的資質。房地產開發(fā)公司的資質,是相關的行業(yè)主管部門根據開發(fā)公司的綜合實力認定的,資質越高,說明其開發(fā)能力越強,承擔風險及責任的能力也越強。其次,審查房地產開發(fā)公司的經營范圍。在購買住房時,一定要看房地產開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經營權。購房者應要求房地產開發(fā)商和銷售商出示“五證”和“兩書”?！拔遄C”是指:《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》、《商品房預售許可證》;兩書是指《住宅質量保證書》和《住宅使用方法書》。不可忽視的是,還需要審查所要購買的住房是否已被抵押。一般而言,開發(fā)商為籌集建設資金,會將已經取得的土地使用權抵押給銀行以獲得貸款,這種抵押是國家政策允許和鼓勵的。但是,如果在商品房開始預售時開發(fā)商沒有辦理解押,就會使購房者承擔很大的風險。

簽約

購房者要慎簽認購協(xié)議。購房者要注意的是,商品房買賣合同除了主合同外,還包含四個附件,即住房平面圖、公共部位與公用住房分攤建筑面積構成說明、裝修設備標準和合同補充協(xié)議。附件一般附在買賣合同的后,容易被購房者所忽視,而被不法開發(fā)商所利用。事實上,由于主合同只能采用法定的統(tǒng)一文本,所以合同的附件就顯得尤為重要。購房者要對商品房預售合同中的基本內容有充分的了解。如,預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、住房建筑面積、住房結構、住房竣工交付日期及附住房平面圖等。預售商品房的面積應以平方米為單位計算,并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。預售商品房的價金,包括單價和總價是多少等等

辦理房產證

購房者在辦理商品房產權證時,一般按照下列程序進行:鑒證、登記、交費、領證。(1)鑒證。購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同后15天內,將合同送房地產交易所辦理交易鑒證備案手續(xù);(2)登記。購房者在使用所購商品房后3個月內,到住房產權監(jiān)理所辦理產權登記手續(xù)。登記時,須提交下列材料:購房者的身份證和私章,鑒證過的購房合同以及由開發(fā)商出具的購買商品房辦理產權證明書、購房、紅線圖、位置圖(藍圖)、平面圖(藍圖)。登記完畢領取收件收據;(3)交費。受理登記15個工作日后,到住房產權所交齊登記費、鑒證費等有關費用;(4)領證。住房人憑身份證、私章、收件收據和收款票據領取《住房權證》。

繳納稅費

據區(qū)房地產交易介紹,在買房流程中,購房者需要繳納的稅費主要包括以下幾個方面:印花稅、登記費、住房權證工本費、契稅、住宅公用部分共有設備維修基金、物業(yè)管理費及供暖費、評估費、保險費等。

驗收

在住房驗收時,要詳細檢驗住房質量,包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象;核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏,品牌、數量是否相符;檢驗水、電、、上下水管道等是否開通和能否正常使用;檢驗是否有規(guī)劃、設計變更或小區(qū)縮水等問題;檢驗相關質量問題及室內有害氣體超標等問題等等。購房者還可以向開發(fā)商索要“兩書一表”,即《住宅質量保證書》和《住宅使用方法書》,以便日后出現質量問題時按約維修?！蹲≌|量保證書》是開發(fā)商針對住房質量及質保期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用方法書》則是針對住房設計、施工及驗收中的具體技術指標,如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明。在簽收《住房驗收單》之前,一定先簽訂《物業(yè)管理公約》,做一個事先約定,避免日后起糾紛。購房者要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構成,清理費、保安費、綠化費怎么核定。