現(xiàn)在用貸款買房的人越來越多，但是真正了解貸款的人還是很少的，很多的東西都是一知半解，今天小編就來給大家總結(jié)貸款買房要了解的常識。

一、等額本金還款，額度也是會變的

很多人認為合同約定了還貸利率，挑選了等額本金還款，每個月還的錢應(yīng)該是一樣多的，但是這是錯的，事實上，每年的還款金額都是不一樣的。

住房貸款利率一般有兩個因素決定：基準利率和優(yōu)惠利率。如果上一年度基礎(chǔ)利率發(fā)生了調(diào)整，第二年的一月，每月還款金額也會調(diào)整。如果上一年度房貸優(yōu)惠利率發(fā)生了調(diào)整，例如由七折調(diào)整至八折，每月還款金額也會發(fā)生調(diào)整。

二、如何挑選貸款銀行

有一些銀行約定到20％以上才能允許提前還款，太苛刻了。如果可以挑選還款要求不是太嚴厲的銀行，會比較方便。小銀行一般比較寬，但是如果需要辦信用卡之類的，銀行之間的區(qū)別還是很大的，還是要謹慎挑選。

三、提前還款的方式

一次性付清：非常好理解，歸還所有剩余貸款本金。比較省利息。

期限不變，額度減少：每月壓力減少，基本不省什么利息。

提高還款額，縮短期限：省利息，銀行一般不辦。

四、提前還款的流程

如果是部分還款，要先去銀行預(yù)約，填一張申請單，在約定還款時間，然后將錢存入，然后再去銀行辦理還款就可以了。如果是全部還款，就要進入領(lǐng)取房產(chǎn)證等流程，退保險，注銷住房抵押等。

五、還款方式的挑選

有提前還款計劃的人事，建議挑選等額本金還款，個月還的多，因為本金還的比較多，非常的節(jié)省利息。如果挑選等額本息還款，前兩年繳納了大多數(shù)的利息，再提前還款的意義就不大了。如果有雙周還之類的還款方式當然更加省利息了。

六、如何計算每月還款額

貸款合同中一般都會有還款的公式：每月還款額＝本金×月利率×（1＋月利率）還款月數(shù)次／［（1＋月利率）還款月數(shù)次－1］。月利率＝年利率÷12。

有一種特殊情況，就是當一月份的時候，如果上一年度基準利率發(fā)生了調(diào)整，一月份的還款額如何計算。由于存在跨月的情況，一部分利率是上一年度的貸款利率，一部分利率是本年度的貸款利率。

這個時候需要首先根據(jù)剩余本金，核定一個月度還款額，按照天分別計算利息，估計這個時候12月份一定是按照31天計算了，因此調(diào)整利息，就被銀行狠狠的宰上一刀。

七、如何計算本月還款利息

本月還款利息的計算：

本月利息＝剩余本金×月利率

本月歸還本金＝每月還款額－本月利息

八、注意不要挑選大月提前還款

大月是指有31天的月份，提前還款的利息按照日計息，算天數(shù)的時候會多算一天。日利率＝年利率÷360，一年有365天，如果按天計算會多交幾天利息。如果發(fā)放款日不還還款日的話，發(fā)放款日和還款日之間的日期也是需要計算利息的。