1、區(qū)域價格調(diào)查：

二手房定價的第一步是區(qū)域價格調(diào)查，在做價格評估時既要參考周邊同地段、同檔次、同面積的二手房銷售價格，又要結(jié)合自己手中二手房的實際情況?？梢酝ㄟ^詢問同小區(qū)新遷入業(yè)主的購房單價、查看本小區(qū)二手房中介公司的成交記錄及成交價格、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布出售二手房信息并虛擬一個臨時價格來獲取反饋信息等途徑進(jìn)行。

2、對房產(chǎn)進(jìn)行價值評估：

通過了第一步區(qū)域價格調(diào)查后，下面要做的就是對手中自己的房產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致的價值評估，為將要出售的二手房確定一個合理的價位。了解手中的二手房相比于其他二手房產(chǎn)的優(yōu)勢在哪、劣勢又有哪些，只有對自己的房產(chǎn)做到心中有數(shù)才能制定出一個合理的價位。

3、確定心理價格底線：

在了解了自己房產(chǎn)的價值之后就要確定心理價格底線了。在確定這個底線時首先要以自己的資金需要量(假設(shè)為將要升級房產(chǎn))為依據(jù)，事先計算好新購入房產(chǎn)所需的資金量、首付比例、月供數(shù)額等金額。制定這個價格要不可背離自己手中房產(chǎn)的實際價值，切不可將底線定得過高，造成二手房長期賣不出去的現(xiàn)象。

4、預(yù)留一定的講價空間：

在確定了心理價格底線之后，賣方應(yīng)該根據(jù)自己的實際情況為二手房價格預(yù)留一定的講價空間，這也是為買方在購買你手中房產(chǎn)時尋求心理平衡的重要方法。具體方法是：如果急于出售房產(chǎn)的話，這個講價空間應(yīng)在心理價格底線上上浮3%到5%;而對于并不急于出售手中房產(chǎn)的賣家而言，講價空間在心理價格底線上上浮5%到10%也是合理的。

哪些因素會影響到住房價格呢?

整體上，在各個因素中，房主肯定是盡量找自己房子的優(yōu)點，哪些算房子的優(yōu)點?

1、樓層：板樓好的樓層是在中間層，一層和頂層是公認(rèn)的價格會略微低一些的(有自建或者露臺的另說，那個價格的增加，不是因為樓層的原因，而是增加了配套);高層以開發(fā)商定價的原則來說，從次頂層向下，逐層的價格下降。

2、朝向：好的朝向是南北通透的(有的戶型不是南北通透，但是朝南朝北都有窗戶，這個朝向也是很吸引人的)。采光時間越長越有吸引力。

3、得房率：房子買來是要用的，而同樣是買了80平，一個使用面積70平米，和一個使用面積65平，肯定是使用面積70平的更有競爭力。

4、戶型方正、無浪費面積。

5、裝修：有的購房者在購買完之后需要重新裝修，所以對很多簡裝的房子，相當(dāng)于沒有裝修;而如果你的裝修保持的不錯，還可以繼續(xù)沿用，那么你的裝修，才會產(chǎn)生溢價。

6、樓前后的景觀：小區(qū)中間的位置、前后有花園的樓棟。這個位置有什么好的呢?一是不臨街、不喧鬧;二是距離外部的距離比較適中，即享受了小區(qū)的安全和環(huán)境，又可以很短距離的到達(dá)小區(qū)外部;三是小區(qū)的景觀，基本上都可以享受到了。

7、臨街臨軌道交通：距離軌道交通站點走路在5-10min內(nèi)的路程，是比不錯的距離，因為這個距離既不算遠(yuǎn)，又不會受到軌道交通運行的影響。