土地出讓金是按照建筑面積來算的，有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的，按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照全部地價40%計算。

發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。

通過以上方式計算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。

劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

土地如何轉讓?

1、申請交易雙方提出轉讓、受讓申請交易當事人申請辦理轉讓手續(xù)同時，還應提供轉讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點圖、建筑物產權證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。

2、批準，接到申請后，承辦人應對資料及宗地情況進行詳細審查了解，并進行現(xiàn)場勘察，與有關資料對照核實。核對無誤后，填寫轉讓審批表。經(jīng)辦人攜完整轉讓檔案與轉讓審批表等報中心及局領導審查批準。

3、簽訂轉讓合同，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十條規(guī)定，土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。并且轉讓合同應該采用書面形式。

4、公證，轉讓合同應經(jīng)過公證。

5、變更登記辦理土地使用權變更登記，是土地使用權轉讓的法定要件。經(jīng)辦人依據(jù)出讓合同、轉讓審批表、付款票據(jù)等，填寫變更登記審批表進行變更登記。變更登記審批表，可隨轉讓審批表同時報批。

土地出讓金的返還方式有哪些?

1、政府主導拆遷，出讓金返還用于建設購買安置回遷房。

2、政府主導拆遷，出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償)。

3、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關的基礎設施建設。

4、土地出讓金返還用于建設公共配套設施(學校、醫(yī)院、幼兒園、體育場館)。

5、政府將土地出讓金返還給其它關聯(lián)公司或個人。

6、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助。