1、如果開發(fā)商違約，可以要求雙倍返還定金。

2、如果是因?yàn)橄拶彽葒艺?，不具備購房資格的，應(yīng)當(dāng)退還定金。

3、但是如果是因?yàn)樽陨碓蜻`約，定金不退。定金協(xié)議從實(shí)際交付定金之日生效，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)散或者收回。給付定金的方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。

哪些情況下可以退還購房定金

1、由于開發(fā)商的問題根據(jù)我國《商品房銷售管理?xiàng)l例》規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房，也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。也就是說因開發(fā)商的原因造成合同未能訂立，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項(xiàng)，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。

2、由于不可抗力因素根據(jù)規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，造成商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的。由于發(fā)生了不可抗力造成購房者無力支付房款，比如，房地產(chǎn)政策出臺，購房資格被限制了、首付比例提高、社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳存時(shí)限變長，那么也可以要求退回定金。

3、不可抗力，是合同當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)不可預(yù)見、不可避免和不可戰(zhàn)勝的客觀情況。比如，由于發(fā)生了自然災(zāi)害，造成商品房不符合當(dāng)事人交納定金時(shí)的條件，如果購房者拒絕簽訂商品房合同，那么開發(fā)商就不需要雙倍返還定金，而是全額返還購房定金。

4、如果不想買房是因?yàn)殚_發(fā)商存在欺詐等行為，或者雙方在簽訂購房合同時(shí)對合同條款商議不下，那么在這種情況下，開發(fā)商也是應(yīng)當(dāng)退還購房定金。