現(xiàn)在買房的人是越來越多了，所以大家在買房之前，必須要對于住房的常識有一定的了解，因為房產(chǎn)的一些問題，大家必須要注意和謹(jǐn)慎，才能讓我們在買房的時候，更加順利一些，不會出現(xiàn)麻煩，今天我們來了解一下房產(chǎn)溢價率是什么意思？如何房地產(chǎn)策劃？一起來看看吧，希望可以給大家?guī)韼椭?/p>

房產(chǎn)溢價率是什么意思

溢價、溢價率原本是證券領(lǐng)域的概念，但是溢價率同樣也適用于房地產(chǎn)行業(yè)。溢就是超出、漫出來的意思，溢價就是指比原來的價格高出的部分，而溢價率就是指超出計算所有成本在內(nèi)的土地價格所占的百分比。

1、溢價就是比原來的價格高，高出多少用百分比表示就是溢價率，其實就是漲幅。在證券市場中，大家往往參考溢價率的數(shù)據(jù)作為度量權(quán)證風(fēng)險高低的評估。土地溢價率的計算公式是：土地溢價率＝（競拍成交價格－土地成本價）／土地成本價×100％。

2、很多開發(fā)商為了維護(hù)自己的利益，避免代理商故意低價銷售住房，并且鼓勵代理商積極銷售住房，一般都會規(guī)定出樓盤所有住房的銷售總價，并且會制定出每一套住房的價格。如果樓盤總價高于這個總價的話，那么銷售人員就可以根據(jù)固定比例而得到提成。這個高出部分就是溢價。

3、很多房東會把住房委托給中介，而中介一般會和房東約定好銷售基價，也就是的房東心理價位，而高出銷售基價的買房款雙方會商議好比例分成。中介一般會讓住房的實際售價高于基價，而高出基價的部分就是“溢價”。通過這種方式來銷售住房，可以有效提高銷售人員的工作積極性，而房東一般也會獲得比心理價位更高的價格。

4、房產(chǎn)溢價其實就是住房價值的意思，假如是溢價30％，那么就是指出售價格會比原始的購買價格高出30％。例如，開發(fā)商的平均銷售價格是12000元／平米，而買房人購買到住房以后，再通過各種營銷手段，把該住房以17000元／平米的價格轉(zhuǎn)讓出去的話，那么中間的5000元就是溢價。

5、假如住房原來的標(biāo)價是100萬元一套，通過拍賣或者是炒作，最后以150萬元一套成交，那么這套房子就會產(chǎn)生溢價，而住房的溢價率就是（150－100）／100。

如何房地產(chǎn)策劃

1．立項

做房地產(chǎn)策劃的步就是立項，前期必須拿到地皮和確定項目，接著才是對項目進(jìn)行研究，其中就包含了宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及競爭環(huán)境分析等等。

2．市場調(diào)查

等拿到地皮以后，接著就是進(jìn)行社會調(diào)查，并且找到目標(biāo)受眾，說直白點(diǎn)就是了解一下這個時間點(diǎn)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場存在什么空白，我們就要打造一個什么樣樓盤。用直白的話來說，就是問下消費(fèi)者現(xiàn)在喜歡什么樣的東西，我們打造一個給你。

3．定位

在市場調(diào)查的情況下，開展下一步的定位工作，其中主要包含了三個部分，分別是市場定位、產(chǎn)品定位以及客戶定位。

通過swot分析，找出項目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇以及挑戰(zhàn)。

通過客戶細(xì)分、研究、篩選，從而完成對客戶群的定位。

產(chǎn)品定位，產(chǎn)品屬于低、中、高檔中的哪一檔。

4．開發(fā)與銷售

開發(fā)涉及到房子的類型有哪些、施工建設(shè)的實際過程、預(yù)估開發(fā)周期。

做好開發(fā)周期的預(yù)估，然后進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，并且確定銷售方式和周期，都是此環(huán)節(jié)應(yīng)該做的事情。

5．經(jīng)濟(jì)效益分析

對此項目的比進(jìn)行預(yù)估，在產(chǎn)品、客戶以及和投資效益之間，尋找一個平衡點(diǎn)，達(dá)到做好的情況。

6．推廣

上面介紹的有關(guān)房產(chǎn)溢價率是什么意思，如何房地產(chǎn)策劃的全部常識，在房地產(chǎn)交易中，我們經(jīng)常聽到各式各樣的專業(yè)名詞，例如：房地產(chǎn)溢價、房地產(chǎn)溢價率等等，很多人對于這些名詞不怎么了解，那么大家可以參考參考這篇文章，希望可以給大家?guī)韼椭?/p>