商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準,由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的,建成后用于市場出售出租的住房。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的住房,能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證,可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。上莊自住商品房選房流程是什么?是全款購買嗎?

上莊自住商品房選房流程是什么?

第一步:和發(fā)展商簽訂認購書

當購房者決定買房,并挑選好自己中意的住宅后,他將進行的第一步就是與發(fā)展商簽訂認購書,以表明購房意向并交納一定數(shù)額的認購金(即訂金),訂金是由發(fā)展商根據(jù)房價自定的,一般幾百元到幾千元不等,也有上萬元的。

認購書的主要內(nèi)容包括:

1.發(fā)展商、銷售方及認購書的基本情況;

2.所認購房產(chǎn)的基本情況(戶型、建筑面積、單位價格、幣種、房產(chǎn)的總價);

3.訂金數(shù)額、付款方式(一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款、公積金貸款、組合貸款);

4.付款時間(主要針對分期付款方式)、付款地點、帳戶等;

5.簽訂正式條約的時間(一般為認購后的一周以內(nèi))。

簽完了認購書,銷售方應(yīng)該給買房人發(fā)放《簽約須知》,以便買房人了解以后的細節(jié),為正式簽約作準備?！逗灱s須知》的內(nèi)容有:A購房者若委托他人簽約,委托書的有關(guān)證明;B關(guān)于貸款所需憑證的說明;C需要交納的相關(guān)稅費、手續(xù)費等說明;D購房人在簽訂條約時需攜帶的證件;E簽約地點。

注意:簽認購書時,可能有的“認購書”上寫的是“定金”,您要注意這個“定金”,它只有在合同里才具備法律效力。簽“認購書”后若是發(fā)展商違約,您是不可得到雙倍返還“定金”的。如果發(fā)展商還沒有拿到銷售許可證,您與發(fā)展商簽訂的就是內(nèi)部“認購書”,請留意:盡管內(nèi)部認購的房價會一些,但內(nèi)部認購書在法律上是無效的!

第二步:與發(fā)展商簽訂購房合同

簽訂購房合同時一定要慎重對待啦,因為您的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外,一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛,購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以,在簽合同之前,您需要仔細查驗發(fā)展商的資格和“五證”(即計委立項可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證);如果是現(xiàn)房,根據(jù)規(guī)定,發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”,而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù),去產(chǎn)權(quán)登記部門進行住房權(quán)的初始登記,辦理《住房產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《住房產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買的房子?一切檢驗完畢后,您還需要交納一定數(shù)額的定金。

在合同中,買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來,通常,發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中,或由售樓人員口頭答應(yīng),但是等到實際交付的時候,很可能就會出現(xiàn)問題,而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻,說合同中沒寫。所以,您千萬不要疏忽大意,任何值得注意的問題都要落實在合同里。

您如果對簽訂合同沒有把握,可以委托律師來協(xié)助辦理,律師可以幫助您起草補充協(xié)議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。

注意:還有可能會出現(xiàn)的情況是,購房者在交付了定金之后,隨著對該房產(chǎn)項目了解的加深而感覺不好,不想購買的時候,發(fā)展商能否退還定金?這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下,購買者可以終止協(xié)議,拿回定金。

第三步:辦理預(yù)售登記

簽完購房合同后,買賣雙方應(yīng)到住房所在地的區(qū)、縣住房管理局交易管理科辦理預(yù)售(預(yù)購)登記手續(xù)(如是外銷房,則應(yīng)到市國土資源和住房管理局市場處辦理)。預(yù)售登記對保護住房交易雙方的權(quán)益重要,只有在辦理完預(yù)售(預(yù)購)登記后,購房合同生效。

注意:如果您買的是期房,您還是需要看發(fā)展商的商品房預(yù)售許可證。除此之外,由于買期房距離入住還有一段較長的時間,在這段時間里,您應(yīng)該經(jīng)常與賣房者聯(lián)系,或經(jīng)常到施工現(xiàn)場去看看,了解該房產(chǎn)項目的工程進度,發(fā)展商是否能順利交房?如果不可按時交房,您應(yīng)當按合同規(guī)定索賠。

第四步:辦理立契過戶手續(xù)

契約有預(yù)售契約和買賣契約兩種,預(yù)售契約是相對于期房而論的;買賣契約則用于現(xiàn)房交易。立契過戶是發(fā)展商和買房人進行交易、更換住房產(chǎn)權(quán)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。

立契過戶在市或各區(qū)縣房地產(chǎn)交易所辦理,辦理過戶手續(xù)時,買房人應(yīng)攜帶購房合同正本、結(jié)算單、身份證、個人名章等,這些手續(xù)都應(yīng)該是買房人親自辦理的,如果不可親自辦理而需他人代辦的,買房人一定要出具委托書,委托書上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區(qū)縣房地產(chǎn)交易所要求同時具有公證處的公證書);如果購房者正在外地,那么則必須在當?shù)氐墓C處作公證,把公證書帶回來;如果購房者正在國外,還應(yīng)加蓋我國駐當使館的公章。

辦理立契過戶手續(xù)時,買房人要繳納契稅、買賣手續(xù)費和印花稅。

注意:在辦理立契過戶之前,購房者必須先到相應(yīng)的市小區(qū)辦或各區(qū)縣小區(qū)辦繳納公共維修基金。

第五步:辦理入住

在辦理入住之前,您需要交清合同款,辦理結(jié)算;發(fā)展商要統(tǒng)一審核您的付款情況,每期付款的底單復(fù)印件都須立檔保存,在后入住時以供審核。購房人持合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙,拿鑰匙時,要求簽訂物業(yè)管理公約。在簽約前,您要對公約仔細研究,充分了解自己應(yīng)享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù),并交付相關(guān)的管理費。

注意:如果是期房,那么在其竣工后,實際測量面積與合同上的銷售面積會有一定的差異,購房者在與發(fā)展商辦理結(jié)算時,應(yīng)根據(jù)預(yù)售合同條款,維護自己的權(quán)益。若實際面積減少時,可要求發(fā)展商給予補償,或解除合同并要求賣方賠償相應(yīng)的經(jīng)濟損失。

是全款購買嗎?

上莊可以全款購買也可貸款購買。

一次性全款購房,流程簡單、能獲得折扣,但不是購房者都能承擔(dān)的;貸款買房的話,買房手續(xù)復(fù)雜,但資金靈活、風(fēng)險更小一些。購房者根據(jù)個人需求來挑選。