法院拍賣的房子能買，但是要注意以下幾類風(fēng)險(xiǎn)，如果風(fēng)險(xiǎn)過大，建議謹(jǐn)慎決定是否參與競(jìng)買。

一、住房所有權(quán)證的辦理難以確定

因?yàn)殚_發(fā)商在樓盤開發(fā)時(shí)需要在規(guī)劃、住建、國(guó)土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時(shí)很難準(zhǔn)確。

二、住房質(zhì)量沒保障

因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時(shí)，通常只是對(duì)明顯的瑕疵進(jìn)行簡(jiǎn)單描述，對(duì)于住房存在的其他隱秘或暫時(shí)不可顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會(huì)體現(xiàn)。

三、法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)

四、購(gòu)房成本風(fēng)險(xiǎn)

這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競(jìng)拍人必須一次性支付。

五、實(shí)際居住人拒絕搬離住房

如果住房有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會(huì)發(fā)生實(shí)際居住者拒絕搬走，進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。

買拍賣房的注意事項(xiàng)

一、 住房原業(yè)主的身份背景

一般被抵押或沒收住房的，都是因?yàn)閭鶆?wù)人無(wú)法履行到期債務(wù)，造成被債權(quán)人起訴、查封抵押房產(chǎn)，最終被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，很多一部分是由于投資失敗，資金鏈斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買賣失敗，人品尚可還行，如果遇到流氓房主，可能會(huì)返回來鬧事、找麻煩，就后患無(wú)窮了。

所以，在購(gòu)買司法拍賣的住房時(shí)候，購(gòu)房者一定要想辦法打聽清楚住房來源，認(rèn)真研讀、核實(shí)拍賣公告，理性決策。

二、 實(shí)地看房，租賃及被占有的房子要當(dāng)心

司法拍賣的房子想看房可沒那么方便，不去實(shí)地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房產(chǎn)，而法院對(duì)房子的瑕疵是不擔(dān)責(zé)的。去看看，也能了解到這個(gè)買賣的房子是不是存在對(duì)外出租了或者是被占有的情況。

在法律上買賣不破租賃，也就是說這個(gè)房子買賣是不影響租賃合約的，如果原房主租給了別人居住或者做生意，你是沒有權(quán)利趕走租房的人的，只能等合約到期或者賠付對(duì)方違約金才可以。如果遇上那種租給品牌店鋪和酒店式公寓之類長(zhǎng)期租戶，那交接、騰退處理起來都很復(fù)雜，成本也特別高。

三、房產(chǎn)的屬性要查清

這個(gè)毋庸置疑了，在買司法拍賣的房產(chǎn)時(shí)候購(gòu)房者要查清楚房子的屬性，這里面主要包括土地的出讓性質(zhì)、使用年限、有沒有辦理過不動(dòng)產(chǎn)證、稅費(fèi)繳納有沒有拖欠等。這里需要說明的是，法院拍賣財(cái)產(chǎn)時(shí)報(bào)出的拍賣價(jià)，通常只是“裸價(jià)”，參拍者如果舉牌競(jìng)得，除了要一次性全額向法院支付銷售款外，還要承擔(dān)一些隱性費(fèi)用，比如被拍賣房子的名下還有拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，也需競(jìng)拍人一并承擔(dān)的。

四、 明確房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)共有情況

司法拍賣的房源都是有債務(wù)問題沒有理清的，購(gòu)房者買的時(shí)候就要注意是個(gè)人所有、夫妻共同所有，因?yàn)榭赡苌婕胺慨a(chǎn)交割時(shí)候存在異議。另外還要謹(jǐn)防房產(chǎn)涉及一房多債主。

五、明確過戶流程

假設(shè)以上四點(diǎn)都沒有問題，并最終通過司法拍賣成功買到了房子，購(gòu)房者就要盡快辦理過戶手續(xù)了，那法院拍賣的房子怎么過戶?

首先，購(gòu)房者確認(rèn)法院是否解除了對(duì)該房產(chǎn)的查封。

其次，材料準(zhǔn)備好，用書面方式寄給有關(guān)部門。

第三，當(dāng)事人自愿履行判決或裁定的，由當(dāng)事人共同到登記機(jī)關(guān)辦理過戶登記;當(dāng)事人一方不愿履行判決、裁定義務(wù)的，由銀行向法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院的強(qiáng)制過戶的判決或裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書辦理過戶;可讓法院出面協(xié)調(diào)建設(shè)局和國(guó)體資源局的關(guān)系，依法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，取得房產(chǎn)證。

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