買(mǎi)房擔(dān)保是開(kāi)發(fā)商做擔(dān)保，由于大多數(shù)住房為期房，銀行往往會(huì)要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，個(gè)別銀行甚至要求開(kāi)發(fā)商在貸款期間承擔(dān)全程的連帶保證責(zé)任。其中銀行是債權(quán)人，購(gòu)房人為債務(wù)人，開(kāi)發(fā)商為保證人。

按揭法律關(guān)系分析

從主體上看，商品房按揭的主體包括按揭人(購(gòu)房人)、按揭權(quán)人(獲準(zhǔn)開(kāi)展按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行)和作為保證人的商品房開(kāi)發(fā)商，這三者的法律關(guān)系有點(diǎn)復(fù)雜，下面將進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析：

1、開(kāi)發(fā)商與銀行即按揭權(quán)人之間是一種的合作關(guān)系

銀行在辦理某個(gè)項(xiàng)目的按揭貸款業(yè)務(wù)前,往往要與開(kāi)發(fā)商簽定合作協(xié)議。其中多是框架性的軟條款,但也不乏規(guī)定違約責(zé)任等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

2、購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的是一種商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系

購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,約定購(gòu)買(mǎi)特定的住房,并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。

3、銀行與購(gòu)房人之間的是一種借貸關(guān)系

購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后,向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房(或商業(yè))抵押貸款,銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份、資信狀況確定借款的年限及成數(shù),雙方同時(shí)簽署借款合同。銀行為出借人,購(gòu)房人為借款人。

4、購(gòu)房人與銀行之間的是一種抵押關(guān)系

購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí),要將所購(gòu)住房抵押給銀行,如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí),銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),將購(gòu)房人抵押之住房折價(jià)、變賣(mài)或申請(qǐng)法院拍賣(mài)并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。其中購(gòu)房人為抵押人,銀行為抵押權(quán)人。

5、開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的是一種擔(dān)保關(guān)系

在按揭過(guò)程當(dāng)中,雖然購(gòu)房人將所購(gòu)抵押給銀行,但由于多數(shù)住房為期房,銀行往往會(huì)要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保,個(gè)別銀行甚至要求開(kāi)發(fā)商在貸款期間承擔(dān)全程的連帶保證責(zé)任。其中銀行是債權(quán)人,購(gòu)房人為債務(wù)人(又稱被保證人),開(kāi)發(fā)商為保證人。

6、購(gòu)房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的是一種保險(xiǎn)關(guān)系

在一些按揭業(yè)務(wù)中,購(gòu)房人在將所購(gòu)住房抵押給銀行時(shí),還被要求就抵押物(所購(gòu)住房)在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn),并指定銀行為第一受益人,購(gòu)房人為投保人,保險(xiǎn)公司為保險(xiǎn)人,銀行為受益人。

7、開(kāi)發(fā)商與銀行之間的回購(gòu)關(guān)系

回購(gòu)關(guān)系包括兩種，一種是在購(gòu)房人所購(gòu)住房取得住房產(chǎn)權(quán)證之前,開(kāi)發(fā)商履行回購(gòu)義務(wù)的,其實(shí)質(zhì)是由開(kāi)發(fā)商解除與購(gòu)房人的買(mǎi)賣(mài)合同;另一種是在購(gòu)房人取得所購(gòu)住房的產(chǎn)權(quán)證后,開(kāi)發(fā)商按條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的住房,雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶行為，是真正的法律意義上的回購(gòu)。