二手房不過戶對(duì)購房者不好，因?yàn)闆]辦理過戶的話，房子產(chǎn)權(quán)還是在賣方名下的，購房者無法處置住房。在簽訂購房合同后，要注意與賣家及時(shí)辦理過戶手續(xù)。

二手房過戶流程

1、選房看房

在選房看房階段，買賣雙方通過中介或者其他平臺(tái)建立信息溝通渠道。選房過程當(dāng)中，應(yīng)該多注意住房的不利因素。

如，是否處在主要交通干道旁，是否處于航線下，附近是否有鐵路干線等。將買房的不利因素底線弄清楚，才不會(huì)被住房的內(nèi)部裝潢等帶偏。

除了外部的不利因素，還需要考察住房的采光(因此建議看房盡量在光線不錯(cuò)的白天)、戶型等。

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)查及資格查驗(yàn)

買方需要了解住房整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，可以要求賣方提供合法的證件，包括住房所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

要注意的是，一定要看清楚房產(chǎn)證所有人是單人所有還是多人共有，如果是多人共有，是否有相應(yīng)授權(quán)。

在限購限售的城市，還需要落實(shí)買賣雙方的買房資格與售賣資格。為了保障彼此的權(quán)益，可以將此對(duì)資格的確認(rèn)寫入定金條款中，以保證對(duì)方一旦有虛假承諾，自己的權(quán)益不受侵犯。

3、簽合同交定金

買賣雙方通過商議，對(duì)住房坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、住房交付時(shí)間、住房交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂住房買賣合同。

簽合同時(shí)需要交定金，定金比例不得高于住房總價(jià)的20%，定金一交，合同即刻生效。

如果買方違約，賣方可不退還定金。但在某些樓市比較火熱的地區(qū)，建議在簽訂合同時(shí)，可以附加賣方的違約責(zé)任，讓房東也有約束，避免房東臨時(shí)漲價(jià)。

4、網(wǎng)簽及資金監(jiān)管

是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上，然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，用戶可以通過網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。

網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，避免“一房多賣”。

而資金監(jiān)管則是由買賣雙方當(dāng)事人持買賣合同等資料，網(wǎng)簽服務(wù)人員登錄二手房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)進(jìn)行辦理。

工作人員從已公示住房信息中選取所交易住房，在線填寫買賣合同的有關(guān)內(nèi)容，并填寫《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》或《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》。

資金監(jiān)管主要是為了保證買方的資金安全，避免房東收到首付跑路。

5、貸款申請

在申請貸款之前，需要專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)住房進(jìn)行評(píng)估。這個(gè)最終的評(píng)估價(jià)格，會(huì)決定貸款的額度。

比如住房成交價(jià)80萬，評(píng)估價(jià)是100萬，那么可申請的銀行貸款為評(píng)估價(jià)的70%，即可貸款70萬，首付只需要10萬即可。

評(píng)估價(jià)格出來之后，再向銀行提出貸款申請。不同的銀行，不同地區(qū)，房貸執(zhí)行利率可能略有不同。

6、贖樓

(賣方住房無貸款此步驟可省略)

在銀行初審期間，賣方如果還有住房貸款未還清，可以先將貸款還清，為后續(xù)住房過戶做準(zhǔn)備。

7、過戶繳稅

辦理過戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的住房準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

而繳納稅費(fèi)過程當(dāng)中，稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易住房的性質(zhì)而定。一般來講，二手房交易過程涉及的主要稅費(fèi)有：契稅、增值稅、個(gè)人所得稅。

首先是增值稅，稅率5.65%。全國大部分城市都是住房產(chǎn)權(quán)滿2年可免征增值稅，但也有部分城市已經(jīng)由2年調(diào)整為5年，如上海、無錫、成都、沈陽等。

其次是契稅，稅率1%-3%浮動(dòng)。

個(gè)人所得稅，稅率交易總額1%或兩次交易差的20%。如果賣方符合“滿五且唯一”的條件，可以免征。

雖說規(guī)定中各種稅的繳納方不一致，但在實(shí)際操作中，大部分都是“羊毛出在羊身上”，最終是由買方進(jìn)行繳納。

8、領(lǐng)取房產(chǎn)證

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取住房所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

9、交房

等貸款審批下來，銀行放款，賣方收到尾款之后，賣方交付住房并結(jié)清所有前期水電氣、物業(yè)等費(fèi)用。

至此，雙方的二手住房買賣合同全部履行完畢。