有很多貸款購房的朋友可能平時不太懂得這些基本的流程，也不知道未來的利息到底是怎么算的，所以有時候會特別糾結，挑選還款方式的過程當中也會左右為難。大家可以先了解一下貸款買房按揭怎么算以及什么房產是不可以辦理抵押貸款的，然后再挑選一些合適的貸款方法，這樣可以減少自己在還款過程的壓力。

貸款買房按揭怎么算

購房一般是兩種情況，包括等額本金還款法以及等額本息還款法，計算公式分別為等額本金還款法和等額本息還款法。

1、等額本金還款法：每季還款額＝貸款本金÷貸款期季數(shù)＋（本金－已歸還本金累計額）×季利率。

等額本金的特色是：本金在整個還款期內平均分攤，利息則按貸款本金余額逐日計算。每月還款額逐漸減少，但償還的速度是保持不變的。這種方式比較適合于還款前期能力較強、并希望在還款前期歸還較大款項來減少利息支出的借款人。

2、等額本息還款法：每月還款額＝［貸款本金×月利率×（1＋月利率）÷還款月數(shù)］÷［（1＋月利率）×還款月數(shù)－1］。

什么房產是不可以辦理抵押貸款的

1、未結清貸款的房產抵押消費貸款的房產必須是沒有任何抵押且無貸款的房產。如果是有抵押的房產或者此房產正處于按揭狀態(tài)當中，銀行已經擁有此房產的他項權利，借款人再對此房產進行抵押，銀行不是允許的。因為兩家銀行無法同時擁有一處房產的他項權利，為此借款人不可夠使用抵押消費向銀行申請貸款。

2、部分已購公房已購公房中有兩種情況不可辦理抵押消費貸款，一種是無法提供購房合同或購房協(xié)議的已購公房，因為如果在購房合同中有原單位有優(yōu)先購買權的條款，銀行無法取得他項權利，所以銀行也無法操作此套房產的抵押消費貸款；另一種是已購公房中不可提供央產房上市證明的央產房，因為這樣的房產不可夠上市進行交易，也就無法操作該項業(yè)務。

3、未滿五年的經濟適用房回遷房是政府保障性住房之一，一般按經濟適用房管理，或者其住房性質歸屬于經濟適用房。根據(jù)國家的政策，未滿五年的經濟適用房是不允許上市交易的，同樣無法辦理抵押消費貸款。

上面的介紹是貸款買房按揭怎么算以及什么房產是不可以辦理抵押貸款的，如果大家對這些貸款買房感興趣，可以多多關注每種貸款買房的方法、基本的注意事項以及可能存在的問題等等。很多人對這些貸款買房并不是很了解，而且也不知道有哪些注意事項，更不知道未來的貸款購房會不會出現(xiàn)風險，盲目挑選，確實會很讓人為難。