一、合伙買房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

?合伙買房存在四大風(fēng)險(xiǎn)。

1、使用風(fēng)險(xiǎn)

“合伙買房”的住房屬于所有投資人的共有財(cái)產(chǎn)，在使用和出售過程當(dāng)中，決策權(quán)就很難屬于一個(gè)人，購(gòu)買的住房如何出租，出租給誰(shuí)，如果合伙貸款人是住在一起的，住房的使用面積應(yīng)該如何分配，好的位置和差的位置怎樣協(xié)調(diào)等問題如何解決成為難題。

2、合作風(fēng)險(xiǎn)

如果合伙貸款購(gòu)房的一方準(zhǔn)備將住房出售或出租另一方卻不同意，這時(shí)候誰(shuí)具有決定權(quán)?此外住房出售或出租后其租金或出售收益該如何分配等都需要進(jìn)行詳細(xì)的約定。

3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

一旦樓市遇冷、房?jī)r(jià)降了合作雙方又要如何處理?合作購(gòu)房虧損如何分擔(dān)?

4、稅收方面

對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

二、合伙買房有哪些注意事項(xiàng)?

1.簽訂書面協(xié)議約定細(xì)節(jié)

考慮好風(fēng)險(xiǎn)，就是要考慮到風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后的處理方式。像出資方式、各個(gè)出資人的出資金額、貸款償還方式、分擔(dān)方式、買房相關(guān)費(fèi)用等細(xì)節(jié)容易忽略的地方，可以在協(xié)議中明確體現(xiàn)出來(lái)。

2.不可忽略“隱形共有權(quán)人”

合伙買房中涉及到的“隱形共有權(quán)人”是指合伙人中如果有已婚的，其配偶也會(huì)對(duì)該住房享有一定的權(quán)利。涉及到貸款的一些環(huán)節(jié)時(shí)，銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)要求“隱形共有權(quán)人”到場(chǎng)簽字。

3.合伙買房明確共有方式

共有方式包括共同共有和按份共有，雖然合伙買房的出資人姓名都可以登記在房產(chǎn)證上，但還是要在房產(chǎn)證上標(biāo)明共有方式。因?yàn)閮煞N方式?jīng)Q定著購(gòu)買人日后對(duì)住房的處理方式不同。以A和B兩個(gè)人合伙買房為例，如果是共同共有，日后房子出售，必須兩個(gè)人同意才可。如果是按份共有，A出資三分之二，日后住房出售，A可以不經(jīng)過B的同意。

4.明確貸款權(quán)利和義務(wù)

買房貸款，雙方既有權(quán)利也有義務(wù)，如果還款中途一方撤資或承擔(dān)不起，另一方就要承擔(dān)巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。另外，合伙貸款時(shí)，如果合伙人中有信用污點(diǎn)，貸款是不會(huì)被批準(zhǔn)的。

5.只有一個(gè)“主貸款人”

雖然是多人共同買房，但銀行只會(huì)讓相對(duì)更有還款能力的人作為“主貸款人”，其他出資人為“共同貸款人”，抵押合同上的出資人均需簽字表示同意。但“主貸款人”需要承擔(dān)其他共同貸款人不可按時(shí)還款的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，當(dāng)主貸款人不可還款時(shí)，銀行也會(huì)向共同貸款人催收貸款。

另外，合伙買房要注意涉及到的利益關(guān)系。比如未來(lái)雙方在相關(guān)的稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)上如何分工承擔(dān)，又或者之后一方出現(xiàn)資金問題造成無(wú)法繼續(xù)還款等情況，都是需要提前考慮到的。萬(wàn)一處理不當(dāng)，會(huì)影響彼此友誼，這就和當(dāng)初合伙買房的初衷背道而馳了。

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